Выдержки из статей о судебных спорах с участием специалистов ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
Краснодарская «Торгово-производственная компания «Дары Кубани» остается работать на арендуемых у властей участках
В согласовании условий сделки недоговорившимся сторонам может помочь суд
ООО «Торгово-производственная компания «Дары Кубани» обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату участка из земель сельхозназначения. Он наряду с тремя десятками других участков уже несколько лет арендовался предприятием.
Чиновники препятствий вроде бы не ставили – в ответ заявителю по почте был отправлен проект договора. Но такая похвальная оперативность в итоге обернулась судебными разбирательствами.
В присланном договоре руководство «Даров Кубани» прежде всего не устроил порядок цен. Выкупная стоимость департаментом была определена уровне чуть больше 280 тысяч рублей, что составляло на тот момент 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка. Тогда как законодательно был закреплен предел в 60 процентов.
Присутствовал и еще один щекотливый момент. В проекте договора было указано, что действующий договор аренды земельного участка от 31 октября 2007 года будет расторгнут после государственной регистрации перехода права собственности. Соглашаться с этим было бы большой ошибкой, так как те самые три с лишним десятка участков, принадлежавших Краснодарскому краю, компания «Дары Кубани» арендовала аккурат по упомянутому договору почти десятилетней давности. В Департамент имущественных отношений был направлен протокол разногласий.
Так как ответом стало молчание, предприятие обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка. Понятно, что роль суда в данном случае заключается во внесении определенности во взаимоотношения сторон и установлении условий, так и не урегулированных сторонами самостоятельно.
«Юристы агентства «СРВ» указывали, что прекращение действия договора аренды от 31 октября 2007 года с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы компании «Дары Кубани», выступающего арендатором, так как фактически прекратит обременение аренды не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых предприятием. При этом для прекращения обременения аренды на остальные земельные участки и расторжения договора в части использования этих земельных участков основания отсутствуют, – рассказывает Р. Савичев. – Чиновники же пытались уличить нас в формальном подходе. Мол, никаких юридических последствий не будет, погашения записи об аренде остальных земельных участков не произойдет. Но верить словам в таких случаях – опасно. Это давние уроки».
Суд не согласился с доводами Департамента имущественных отношений Краснодарского края, закономерно указав, что при расторжении договора аренды от 30 октября 2007 года правовым последствием станет погашение записи об обременении правом аренды не только в отношении выкупаемого земельного участка, но и в отношении иных земельных участков, являющихся предметом договора аренды. Потому редакция спорного пункта в протоколе разногласий была признана верной. Договор аренды расторгался лишь в части одного участка.
«Таким образом, в рамках заключения сделки возможно, а в некоторых случаях и необходимо, защищать свои права и законные интересы путем обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора. В таком случае условия договора в оспариваемой части урегулируются судом, а сам договор заключается на определенных судебным решением условиях», - резюмировал Р. Савичев.
По материалам решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-9386/2017 от 07.11.2017 г.