Выдержки из статей о судебных спорах с участием специалистов ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
При захвате земель сельхозназначения используются проверенные схемы
Юристы Агентства « СРВ» помогают аграрному предприятию отсудить подаренную чужакам землю
Одним из самых больных вопросов для сельхозтоваропроизводителей Северо-Кавказского и Южного федеральных округов на протяжении последних лет остается оборот земель в праве общей долевой собственности. Ведь пашни, переданные гражданам в начале 1990-х годов в ходе земельной реформы, для аграрных предприятий по-прежнему являются основным активом.
Но практика показывает, что масштабные инвестиции в поддержание агрохимического состояния почв, соблюдение надлежащего севооборота, честные отношения с пайщиками и социальная ответственность отнюдь не гарантируют хозяйствам отсутствия проблем и стабильной эксплуатации земли. «Миграция» долей внутри массивов становится обычным явлением: паи меняют хозяев, объединяются или дробятся. И наиболее опасно, когда скупка долей производится не кем-то из дольщиков, а «чужаками».
Конечно, все законодательные нормы в нашей стране направлены на защиту землепользователей от посягательств на участки извне, однако лазейки давно найдены, а схемы отработаны. К сожалению, это прочувствовало на себе ставропольское хозяйство «Егорлык». Вовремя остановить захват земель удалось за счет оперативного вмешательства юристов.
«О том, что любая возня с землей – это тревожный звоночек, на который лучше отреагировать, мы постоянно напоминаем руководителям предприятий, находящихся на абонентском обслуживании в «Юридическом агентстве «СРВ», – говорит Роман Савичев. – Только своевременная реакция может предупредить многие негативные последствия скупки паев сторонними инвесторами, которые в конечном итоге нацелены на то, чтобы не просто «отжать» землю, но и подставить подножку предприятию-конкуренту. И доверчивые пайщики, которые за скромные деньги или просто посулы соглашаются на роль послушных пешек в многоходовых комбинациях, хорошо помогают им в осуществлении задуманного».
Собственно, использование схем «точечной» работы именно с пайщиками (нередко – простодушными пенсионерами или даже сельскими пьяницами) стало крайне распространено в южных регионах. К примеру, один из приемов (как раз обыгранный в случаем с ООО «Егорлык») базируется на том, что дольщик занимает энную сумму денег у совершенно стороннего лица. А когда приходит срок расплаты, театрально разводит руками: мол, отдавать нечем. Далее следует судебное разбирательство, итогом которого становится мировое соглашение о передаче земельной доли в счет долга. Оно быстренько утверждается определением суда и приобретает силу правоустанавливающего документа.
«Таким образом, заинтересованное лицо, при других обстоятельствах не имеющее никакого права покупать земельную долю, становится участником долевой собственности независимо от мнения остальных дольщиков и сельскохозяйственного производителя, использующего земельный участок, – рассказывает Р. Савичев. – Тем более, что в абсолютном большинстве случаев иные собственники и арендатор к участию в деле не привлекаются и о своих правах на долю даже не могут заявить. Ну а став участниками общей долевой собственности и пользуясь правом неограниченной скупки долей, заезжие гости начинают вести деятельность по укрупнению размера принадлежащей им земли, проводя агрессивную политику в отношении хозяйства, использующего весь земельный участок. Конечным итогом может стать выделение земель в натуре или вообще захват массивов».
В 2011 году Изобильненский районный суд принял определения, по которым Н. Репина в качестве отступного передала в собственность неким А. Альчакову и Т. Шейкиной земельные доли. Они находились в границах того массива, который на долгосрочной основе арендовал «Егорлык». Потому мнение хозяйства-арендатора игнорировать ни в коем случае было нельзя при утверждении мировых, настаивали специалисты «Юридического агентства «СРВ» в частных жалобах, поданных на определения Изобильненского райсуда. В неведении не должны были оставаться и остальные собственники долей, которые по закону обладают преимущественным правом на покупку доли в праве общей собственности. Одобренная судом «тишина», сопровождавшая передачу земли, нарушает целый ряд законодательных норм, утверждалось в жалобах. И сельхозпредприятие, и дольщиков Фемида по сути лишила возможности отстаивать свои интересы.
Частная жалоба ООО «Егорлык», переданная в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, была поддержана другим участником долевой собственности. Он также заявил частные жалобы на определения суда. Вместе с тем юристы продолжили массированную оборону, подав исковое заявление о переводе на ООО «Егорлык» прав и обязанностей по сделкам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, совершенным «чужаками» А. Альчаковым и Т. Шейкиной. По словам юристов, во главу угла был поставлен договор аренды, которым предприятие в свое время закрепило свои преимущества по выкупу земли. И как показывает судебная практика, результат этого спора предопределен в пользу ставропольских аграриев.
По материалам определения Изобильненского районного суда Ставропольского края от 29.06.2015 г.