Научно-практические статьи по спорам с участием специалистов Агентства




  Президент Российской Федерации




  Интернет-портал Правительства Российской Федерации




  Сервер органов государственной власти России




  Верховный Суд Российской Федерации




  Консультант плюс




  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа




  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Арбитражный суд Ставропольского края




  Арбитражный суд Краснодарского края




  Арбитражный суд Ростовской области




  Ставропольский краевой суд




  Сайт Губернатора Ставропольского края




  Федеральные органы исполнительной власти России



  Адвокатская палата Ставропольского края




  Нотариальная палата Ставропольского края




  Арбитражный суд республики Дагестан




  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики




  Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики




  Арбитражный суд республики Ингушетия




 Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания




 Арбитражный суд Чеченской республики




 Арбитражный суд республики Калмыкия




 Арбитражный суд республики Адыгея


Новости Группы компаний «СРВ»





Согласование условий договора - самостоятельная процедура заключения сделки — А.Н. Никитенко



 Заключению договора посвящена глава 28 Гражданского кодекса РФ.

 По общим правилам договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). К оферте и акцепту закон устанавливает определенные требования, в частности оферта должна содержать существенные условия договора, а акцепт - полное согласие с такими условиями.

 Но преддоговорные контакты сторон могут состоять и в обмене предложениями, не содержащими существенных условий договора, который стороны хотели бы заключить, тем более что предметом переговоров может быть и сам вид договора, подлежащий заключению.

 Это правило справедливо также и для договоров, заключаемых в обязательном порядке с органом государственной власти в порядке, предусмотренном законом.

 Клиент Юридического агентства «СРВ» - Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «Дары Кубани» обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», находящихся в собственности Краснодарского края.

 При этом испрашиваемый в собственность земельный участок использовался Обществом на основании договора аренды от 31 октября 2007 года, предметом которого являются, кроме данного земельного участка, еще 33 других земельных участка.

 На данное заявление Обществом был получен проект договора купли-продажи № 548 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от «27» октября 2016 года, направленный в его адрес почтой.

 В соответствии с предметом договора Департамент (Продавец) обязуется передать в собственность Обществу (Покупателю) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене 283 479 (Двести восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят девять) рублей 14 копеек.

 Не согласившись с размером выкупной цены, предложенной Департаментом, Общество 20 декабря 2016 года направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупная стоимость определена Департаментом ошибочно и в рассматриваемом случае устанавливается законодательством в размере 60 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

 Также Департамент пунктом 4.2. договора купли-продажи в установил, что договор аренды земельного участка от 31 октября 2007 года следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по настоящему договору купли-продажи.

 Тем самым Общество выразило свое несогласие с предложенными условиями договора купли-продажи, а именно: размером выкупной цены испрашиваемого земельного участка, посчитав определение выкупной цены земельного участка в размере 80 процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка незаконным и противоречащим действующему законодательству, а также в части расторжения всего договора аренды от 31 октября 2007 года.

 Не получив ответа со стороны Департамента, Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

 Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

 Согласно статье 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

 В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

 Из смысла названных норм следует, что для применения последствий, предусмотренных данными статьями, Заявителю следует доказать незаконность обжалуемого акта и нарушение его гражданских прав.

 Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 г. № 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

 По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

 При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

 В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

 Подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

 Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

 Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ на уполномоченный орган возложена обязанность по рассмотрению в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, проверке наличия или отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и совершению по результатам рассмотрения и проверки одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направить принятое решение заявителю.

 Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

 При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса РФ).

 Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

 Заявитель указал, что прекращение действия договора аренды от 31 октября 2007 года с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы Общества, выступающего Арендатором по договору аренды, так как фактически прекратит обременение аренды Покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом.

 Общество особенно обратило внимание суда, что для прекращения обременения аренды Общества на остальные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют.

 Департамент, в свою очередь, возражал против удовлетворения требований Общества, среди прочего ссылаясь на то, что указание в договоре данного пункта не несет юридических последствий для участников договора так как договор аренды заключен в отношении еще 34 земельных участков и не является основанием для погашения записи об аренде иных земельных участков.

 Суд не согласился с доводами Департамента, закономерно указав, что при расторжении договора аренды от 30 октября 2007 года правовым последствием такого расторжения станет погашение записи об обременении правом аренды не только в отношении выкупаемого земельного участка, но и в отношении иных земельных участков, являющихся предметом договора аренды.

 Судебным актом Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования Общества и посчитал необходимым удовлетворить требования истца в части определения пункта 4.2 в редакции протокола разногласий:

 «4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 в отношении участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду участка, с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на участок по настоящему Договору.

 В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

 В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на участок в соответствии с условиями настоящего договора, Продавец, одновременно выступающий арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.».

 Таким образом, в рамках заключения сделки возможно, а некоторых случаях, необходимо защищать свои права и законные интересы путем обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

 В таком случае условия договора в оспариваемой части урегулируются судом, а сам договор заключается на определенных судебным решением условиях.

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко

07-11-2017


Наши контакты в регионах

ОАО «Юридическое агентство «СРВ» 355018 г. Ставрополь, ул. Мира 319, тел./Факс: +7(8652) 35-04-08; 24-47-47; 37-19-19; 37-22-44

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
115088 г. Москва, ул. Дубровская 1-Я, 15/31, тел.: +7 (495) 222-50-50

ООО «Коллекторская группа СРВ»
198019, г. Санкт Петербург, ул. Глиняная 5, тел.: +7 (812) 920-74-73

ООО « Юридическое агентство «СРВ»
350063, г. Краснодар, ул. Рашпилевская 11,тел.: +7 (861) 992-0-992

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
367013, г. Махачкала, пр-т. Гамидова 39, тел.: +7 (8722) 92-92-42

ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
385000, г. Майкоп, ул Курганная, 197, тел.: +7 (918) 746-42-73

ООО «Агропромышленный холдинг «СРВ»
344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая 181a, тел.: +7 (863) 275-56-77

ООО «СРВ»
630110, г. Новосибирск, ул. Писемского 1 А, корпус 9, тел.: +7 (383) 254-75-01

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
454119, г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 40, тел.: +7 (351) 223-18-88

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
644001, г. Омск, ул. 20 лет РККА 179, Торговый комплекс «3-й Разъезд», тел.: +7 (3812) 909-001

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
660133, г. Красноярск, ул. им. Сергея Лазо 6а, тел.: +7 (391) 280-00-25

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
450095, г.Уфа, ул.. Глазовская, 14/1, тел.: +7 (347) 294-85-55

ООО «Финансовое агентство «СРВ»
394030, г. Воронеж, ул. Острогожская 73, тел.: +7 (473) 232-22-40

ООО «СРВ»
443010, г. Самара, ул. Куйбышева 128, тел.: +7 (846) 205-55-92

ООО «Успех»
410056, г. Саратов, ул. Ильинский проезд 11, тел.: +7 (8452) 75-87-80

ООО «СавИнвест»
420111, г. Казань, ул. Право-Булачная 13, тел.: +7 (843) 215-17-77

ООО «Консалтинговая группа «СРВ»
362025, г. Владикавказ, ул. Куйбышева 21-23, тел.: +7 (8672) 92-22-72

ООО «Юридическое бюро СРВ»
620089, г. Екатеринбург, ул. Софьи Ковалевской 3, тел.: +7 (3432) 72-85-65

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
360015, г. Нальчик, ул. Чернышевского 181,
тел.: +7 988 939-88-11

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
603040, г. Нижний Новгород, ул. Свободы 63, тел.: +7 (831) 424-44-56

ООО «СРВ»
236022, г. Калининград, ул. Дм. Донского, 11, тел.: +7 (4012) 27-00-04

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
690017, г. Владивосток, ул. Фадеева 47, тел.: +7 (423) 274-11-10

Email: asrv@bk.ru


Генеральному директору Группы компаний «СРВ» Роману Савичеву присвоено почетное звание «Заслуженный юрист Республики Адыгея»

ОБЩЕРОССИЙСКИЕ ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ


В университете юридических наук в Индии открыли курс по Гарри Поттеру
Западный Бенгальский национальный университет юридических наук запустил курс для


Безнадежных микрозаемщиков стало больше на 32,5%
Просрочка микрозаймов за январь–июнь 2018 года достигла 26,5 млрд руб., что на 3


Верховный суд рассказал, как вернуть ненадежный автомобиль в салон
Президиум Верховного суда утвердил обзор практики по спорам о защите прав потреб


На повышение квалификации секретарей судов выделили 17 млн рублей
Судебный департамент при Верховном суде провел закупку и единственного поставщик


Незастрахованный банк «Риал-кредит» остался без лицензии
Цетральный банк отозвал лицензию у банка "Риал-кредит", который был на 417-м мес
















Информеры - курсы валют
Гидрометцентр России
   Индекс цитирования.
   Rambler's Top100
 
  Рейтинг@Mail.ru