Научно-практические статьи по спорам с участием специалистов Агентства




  Президент Российской Федерации




  Интернет-портал Правительства Российской Федерации




  Сервер органов государственной власти России




  Верховный Суд Российской Федерации




  Консультант плюс




  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа




  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Арбитражный суд Ставропольского края




  Арбитражный суд Краснодарского края




  Арбитражный суд Ростовской области




  Ставропольский краевой суд




  Сайт Губернатора Ставропольского края




  Федеральные органы исполнительной власти России



  Адвокатская палата Ставропольского края




  Нотариальная палата Ставропольского края




  Арбитражный суд республики Дагестан




  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики




  Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики




  Арбитражный суд республики Ингушетия




 Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания




 Арбитражный суд Чеченской республики




 Арбитражный суд республики Калмыкия




 Арбитражный суд республики Адыгея


Новости Группы компаний «СРВ»





Может ли собственник недвижимости приватизировать землю, расположенную под зданием? — Е.В. Гуцев



 Земельный участок под объектом недвижимости подлежит передаче его собственнику даже в том случае, если он находится в аренде у застройщика в составе исходного земельного участка.

 К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, отменив принятые по делу Управляющей компании «Радомир» (А41-55816/2016) постановления нижестоящих инстанций. ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции о признании незаконным решения управления Росимущества об отказе в предоставлении в собственность УК «Радомир» земельного участка.

 20 марта 2017 года был опубликован полный текст определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ по делу № 305-КГ17-18472, в котором Верховный Суд России поправил суды апелляционной и кассационной инстанций в споре о том, может ли владелец здания получить в собственность землю, находящуюся под ним.

 Обратимся к истории данного спора. В 2009 году компания-застройщик «Белинстрой» построила и ввела в эксплуатацию здание магазина в городе Жуковский Московской области. Во исполнение условий инвестиционного контракта здание было передано в собственность ООО «СКМ Групп», которое инвестировало проект. В дальнейшем Общество продало магазин «Управляющей компании «Радомир».

 В 2016 году Управляющая компания обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность находящегося под зданием земельного участка площадью более 1 тысячи квадратных метров, ссылаясь на то, что на нём расположен принадлежащий «Радомиру» объект недвижимости.

 Однако Управление Росимущества отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав, что сведения о нём имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом испрашиваемый земельный участок находится пользовании третьего лицо – застройщика «Белинстрой» по договору аренды.

 Считая, что отказ Управления Росимущества не соответствует закону и нарушает её права и законные интересы, «Управляющая компания «Радомир» в 2017 году обратилась с заявлением в Арбитражный суд Московской области с просьбой признать незаконным решение об отказе.

 Суд первой инстанции решением от 17 мая 2017 года удовлетворил требования Управляющей компании. Суд указал, что «Радомир» имеет право на спорный земельный участок, так как на нём находится её здание. Кроме того, суд признал допустимым доказательством экспертное заключение, согласно которому «Радомиру» для использования здания спорный участок необходим.

 Отметим, что в своём решении Арбитражный суд Московской области руководствовался действовавшей до 1 марта 2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

 Однако, решение суда апелляционной инстанции было иным. В своём постановлении от 6 июля 2017 года Десятый арбитражный апелляционный суд, сославшись на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», посчитал, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.

 Выводы суда апелляционной инстанции также поддержал Арбитражный суд Московского округа.

 Таким образом, и апелляция, и кассация, напротив, указали, что испрашиваемый земельный участок под зданием магазина не может быть предоставлен Управляющей компании в собственность, и отказали ей в иске.

 Этот отказ послужил поводом для обращения Управляющей компании «Радомир» в Верховный Суд Российской Федерации. В своей жалобе «Радомир» указал, что после завершения строительства здания магазина и передачи его в собственность инвестора застройщик утратил право пользования арендованным участком. Как было заявлено в кассационной жалобе Управляющей компании, наличие права собственности на построенные в установленном порядке на участке объекты недвижимости иных лиц прекращает арендные отношения с прежним арендатором в отношении части земельного участка, занятого такими объектами. Таким образом, наличие в реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде не может быть препятствием для выкупа земельного участка.

 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении заявления Управляющей компании неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

 Так, нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Согласно данному принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 Также Верховный Суд РФ напомнил, что порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 года регулировались статьей 36 ЗК РФ, а в настоящее время – статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами, указал ВС РФ, закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной Земельным кодексом России.

 В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

 Согласно пункту 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

 Таким образом, Верховный суд РФ отметил, что исключительность права собственников объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого данным объектом в собственность либо аренду означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

 Если имевшееся у застройщика право аренды земли перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного здания, с момента регистрации права собственности на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка.

 То есть, такой покупатель становится стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, он как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходной федеральной земли вправе приобрести в собственность ее часть, занятую этим зданием и необходимую для эксплуатации, при отсутствии препятствий, предусмотренных законодательством.

 В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ Управляющая компания «Радомир», как собственник отдельно стоящего здания магазина и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела участка.

 Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда России посчитала, что постановление апелляционного суда и постановление окружного суда приняты с существенным нарушением норм материального права.

 В итоге, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций были отменены, решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2017 года по делу А41-55816/2016 было оставлено в силе.

***

 Теперь рассмотрим примеры из ранее сложившейся судебной практики по спорам, связанным с правом собственности на земельные участки. На наш взгляд, показательными являются два постановления Арбитражного суда Московского округа, вынесенные в 2017 и 2018 годы с учётом норм Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, и в настоящее время, а также Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 Так, 19 июля 2017 г. Арбитражный суд Московского округа опубликовал Постановление по делу А40-222355/16 АО «Олимпийский комплекс «Лужники», требовавшего признать незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий и права аренды земельных участков под ними.

 АО «Олимпийский комплекс «Лужники» являлось собственником нежилых зданий в Москве, а также арендатором земельного участка, общей площадью около 159 гектаров. Причём, в границах земельного участка, арендуемого Олимпийским комплексом, кроме вышеуказанных зданий, располагалось ещё 23 объекта недвижимого имущества, собственником которых являлись «Лужники».

 В июне 2016 года АО «Олимпийский комплекс «Лужники» совместно с ПАО Сбербанк обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации. Однако, Росреестр отказа в госрегистрации ипотеки, на требования Закона о государственной регистрации, которым не соответствовали представленные документы. В сообщении об отказе были указаны следующие причины: право аренды на земельные участки под зданиями в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрировано, в связи с чем данные участки не могут быть предметом ипотеки; представленный на государственную регистрацию договор об ипотеке не соответствует требованиям Закона о государственной регистрации, поскольку в данном договоре не указано место заключения кредитного договора и не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

 Данный отказ стал основанием для обращения АО «Олимпийский комплекс «Лужники» в Арбитражный суд города Москвы. Его решением от 26 января 2017 года требования заявителя были удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2017 года решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

 Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

 Однако, Арбитражный суд Московского округа в удовлетворении кассационной жалобы Управления Россреестра отказал.

 Как отметил суд кассационной инстанции, исходя из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

 При этом, суд сослался на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в котором разъяснено, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

 Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, Арбитражный суд Московского округа подчеркнул, что договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге прав на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

 Как и в вышеупомянутом деле Управляющей компании «Радомир», согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 При этом, в соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

 Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Олимпийский комплекс является арендатором земельного участка, общей площадью около 159 гектаров, в границах которого, в том числе, расположены нежилые здания, которые передаются в ипотеку. На все участки под зданиями, расположенными в границах земельного участка, арендуемого заявителем, распространяется действие договора аренды земельного участка (право аренды), зарегистрированного в ЕГРП.

 Таким образом, пришёл к выводу, что заявление АО «Олимпийский комплекс «Лужники» о проведении соответствующих регистрационных действий подано с приложением всех предусмотренных законом документов. Законодательно определенные основания для отказа в государственной регистрации отсутствуют.

 В результате суд Арбитражный суд Московского округа постановил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу А40-222355/16 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве – без удовлетворения.

***

 Аналогичное постановление Арбитражный суд Московского округа вынес 27 февраля 2018 года по делу СХПК Племзавод «Ямской» (А41-35833/17), требовавшего признать недействительным отмену Администрацией Домодедовского городского округа Московской области собственных же постановлений о предоставлении Племзаводу в собственность за плату земельных участков.

 В 2014 году Администрацией были изданы девять постановлений, согласно которым, в соответствии с действующим законодательством, СХПК Племзавод «Ямской» были предоставлены в собственность за плату земельные участки, расположенные в Домодедовском районе Московской области. Между Племзаводом и Комитетом по управлению имуществом Администрации были заключены договоры купли-продажи. Однако два года спустя Администрация городского округа отменила предоставление участков и поручила Комитету по управлению имуществом расторгнуть договоры.

 При этом Администрация городского округа ссылалась на акт о результатах проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений, составленный по результатам плановой выездной проверки Министерством имущественных отношений Московской области, которым зафиксировано, что вышеуказанные земельные участки были предоставлены с нарушениями положений Земельного кодекса РФ и статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

 Также обосновывая законность отмены предоставления земельных участков Племзаводу за плату, Администрация ссылалась на необходимость исполнения ею предписания об устранении нарушений земельного законодательства.

 Не согласившись с такими действиями, СХПК Племзавод «Ямской» обратился в Арбитражный суд Московской области за защитой нарушенного права. Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным. Суд апелляционной инстанции также поддержал вывод суда первой инстанции о том, что исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, однако, не устроило Администрацию городского округа. Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, чиновники обратились с кассационной жалобой, в которой просили решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Племзавода.

 Но, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Московского округа не нашёл оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

 В данном случае суд кассационной инстанции также сослался на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, которым определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 Арбитражный суд Московского округа указал, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

 Судебная коллегия суда кассационной инстанции также нашла обоснованным вывод нижестоящих судов о том, что исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

 Довод чиновников Администрация Домодедовского городского округа, которые ссылались на то, что они руководствовались обязательными к исполнению указаниями Министерства имущественных отношений Московской области, суд кассационной инстанции также счёл отклонённым правомерно. Поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

 После заключения договоров купли-продажи земельных участков публично-правовые отношения по предоставлению земельных участков прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения.

 Арбитражный суд Московского округа отметил, что возникшие в рассматриваемом случае гражданские права, в том числе зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения таких вопросов в административном порядке законодательством не допускается.

 Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.02.2010 № 15951/09, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.03.2015 № 306-КГ15-1310 по делу А55-3027/14.

 По мнению суда кассационной инстанции, нижестоящие суды также обоснованно отклонили довод Администрации об отсутствии в материалах дела доказательств предоставления СХПК Племзавод «Ямской» спорных земельных участков ранее на праве постоянного бессрочного пользования.

 Таким образом, Арбитражный суд Московского округа постановил решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу А41-35833/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа Домодедово Московской области – без удовлетворения.

Заместитель генерального директора
ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
Е.В. Гуцев


17-08-2018


Наши контакты в регионах

ОАО «Юридическое агентство «СРВ» 355018 г. Ставрополь, ул. Мира 319, тел./Факс: +7(8652) 35-04-08; 24-47-47; 37-19-19; 37-22-44

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
115088 г. Москва, ул. Дубровская 1-Я, 15/31, тел.: +7 (495) 222-50-50

ООО «Коллекторская группа СРВ»
198019, г. Санкт Петербург, ул. Глиняная 5, тел.: +7 (812) 920-74-73

ООО « Юридическое агентство «СРВ»
350063, г. Краснодар, ул. Рашпилевская 11,тел.: +7 (861) 992-0-992

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
367013, г. Махачкала, пр-т. Гамидова 39, тел.: +7 (8722) 92-92-42

ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
385000, г. Майкоп, ул Курганная, 197, тел.: +7 (918) 746-42-73

ООО «Агропромышленный холдинг «СРВ»
344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая 181a, тел.: +7 (863) 275-56-77

ООО «СРВ»
630110, г. Новосибирск, ул. Писемского 1 А, корпус 9, тел.: +7 (383) 254-75-01

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
454119, г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 40, тел.: +7 (351) 223-18-88

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
644001, г. Омск, ул. 20 лет РККА 179, Торговый комплекс «3-й Разъезд», тел.: +7 (3812) 909-001

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
660133, г. Красноярск, ул. им. Сергея Лазо 6а, тел.: +7 (391) 280-00-25

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
450095, г.Уфа, ул.. Глазовская, 14/1, тел.: +7 (347) 294-85-55

ООО «Финансовое агентство «СРВ»
394030, г. Воронеж, ул. Острогожская 73, тел.: +7 (473) 232-22-40

ООО «СРВ»
443010, г. Самара, ул. Куйбышева 128, тел.: +7 (846) 205-55-92

ООО «Успех»
410056, г. Саратов, ул. Ильинский проезд 11, тел.: +7 (8452) 75-87-80

ООО «СавИнвест»
420111, г. Казань, ул. Право-Булачная 13, тел.: +7 (843) 215-17-77

ООО «Консалтинговая группа «СРВ»
362025, г. Владикавказ, ул. Куйбышева 21-23, тел.: +7 (8672) 92-22-72

ООО «Юридическое бюро СРВ»
620089, г. Екатеринбург, ул. Софьи Ковалевской 3, тел.: +7 (3432) 72-85-65

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
360015, г. Нальчик, ул. Чернышевского 181,
тел.: +7 988 939-88-11

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
603040, г. Нижний Новгород, ул. Свободы 63, тел.: +7 (831) 424-44-56

ООО «СРВ»
236022, г. Калининград, ул. Дм. Донского, 11, тел.: +7 (4012) 27-00-04

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
690017, г. Владивосток, ул. Фадеева 47, тел.: +7 (423) 274-11-10

Email: asrv@bk.ru


Генеральному директору Группы компаний «СРВ» Роману Савичеву присвоено почетное звание «Заслуженный юрист Республики Адыгея»

ОБЩЕРОССИЙСКИЕ ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ


Судьи не будут платить налог с выплаты на покупку квартиры
Депутаты Госдумы в третьем чтении одобрили законопроект, согласно которому едино


Нуждающимся судьям предоставят жилье
Депутаты Госдумы в третьем чтении одобрили законопроект о предоставлении жилья с


Дума приняла закон о наделении полномочиями судей Верховного суда
Сегодня Госдума одобрила в третьем чтении законопроект, разграничивающий порядок


Суд отклонил иск Минобороны на 570 млн рублей
Девятый арбитражный апелляционный суд Москвы отклонил иск министерства к ОАО «Ку


Операторы предупредили ЦБ о покушении на тайну связи
МТС, «Мегафон» и «Вымпелком» выразили Центробанку обеспокоенность в связи с его
















Информеры - курсы валют
Гидрометцентр России
   Индекс цитирования.
   Rambler's Top100
 
  Рейтинг@Mail.ru