Научно-практические статьи по спорам с участием специалистов Агентства




  Президент Российской Федерации




  Интернет-портал Правительства Российской Федерации




  Сервер органов государственной власти России




  Высший Арбитражный Суд Российской Федерации



  Верховный Суд Российской Федерации




  Консультант плюс




  ФАС Северо-Кавказского округа




  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Арбитражный суд Ставропольского края




  Арбитражный суд Краснодарского края




  Арбитражный суд Ростовской области




  Ставропольский краевой суд




  Сайт Губернатора Ставропольского края




  Федеральные органы исполнительной власти России



  Адвокатская палата Ставропольского края




  Нотариальная палата Ставропольского края




  Арбитражный суд республики Дагестан




  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики




  Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики




  Арбитражный суд республики Ингушетия




 Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания




 Арбитражный суд Чеченской республики




 Арбитражный суд республики Калмыкия




 Арбитражный суд республики Адыгея


Новости Группы компаний «СРВ»





Освобождение от обязанности исполнения договора залога объектов недвижимости— Е.И. Грунис



Текущая хозяйственная деятельность многих субъектов рыночной экономики связана со значительными рисками неисполнения обязательств контрагентами, что в свою очередь порождает необходимость кредиторов дополнительно обеспечивать себя гарантиями исполнения обязательств по погашению задолженности, к примеру за поставленную продукцию сельскохозяйственного назначения.

 Так, один из крупнейших поставщиков минеральных удобрений Южного Федерального округа компания «Агротек» заключает с фермерскими хозяйствами и иными сельскохозяйственными производителями, являющимися покупателями их продукции, в качестве гарантий обеспечения расчётов за поставленный товар, договор залога (ипотеки) недвижимости.

 Таким образом, и без того уязвимый сегмент экономики России, сельскохозяйственный производитель, которому в текущих нестабильных экономических условиях приходится очень тяжело не то что развиваться, но даже поддерживать свою текущую деятельность, вынужден дополнительно идти на риски и закладывать свое имущество под поставку удобрений, семян и иных средств производства.

 Учитывая сезонный характер сельскохозяйственных работ, сельхозпроизводителю приходится в кратчайшие сроки выкладывать практически все свои финансовые возможности для обеспечения посевных работ и произведению ухода за посевами.

 Этим и пользуются компании, занимающие доминирующее положения в области поставки агрохимикатов и семян, необходимых сельскохозяйственным производителям, в кратчайшие сроки в период сезонных работ.

 Такие коммерческие структуры, видя острую потребность в средствах производства (семян, удобрений и т.д.) готовы их предоставлять на условиях коммерческого кредита и обеспечения залогом прав на объекты недвижимости, подчас заставляя фермеров отдавать последнее и до получения урожая (если он конечно еще будет получен) находиться в долговой кабале.

 Подобная ситуация распространена на всей территории Российской Федерации, поэтому способы ее разрешения актуальны и рассматриваются нами на примере собственной судебной практики.

 Так, ООО «Агротек» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства (далее –предприниматель), согласно которому просит: обратить взыскание в пределах 120 760,82 рублей в пользу истца на заложенное по договору об ипотеке от 26.12.2014 г. недвижимое имущество, принадлежащее ответчику:

 - часть здания конторы, назначение: нежилое, площадь: общая 152,3 кв. м,

 - зерносклад, назначение: нежилое, площадь: общая 1 339,3 кв. м.

 В обеспечение исполнения обязательств по договорам поставки агрохимикатов, Общество и предприниматель заключили договор ипотеки от 26.12.2014, в соответствии с которым предприниматель передал в залог обществу недвижимое имущество общей залоговой стоимостью 2 237 400 руб.

 Пунктом 5.2 договора ипотеки определено, что предмет залога обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

 В настоящей статье мы рассмотрим лишь один из нескольких способов освобождение объектов недвижимости из под обременения договора залога (ипотеки недвижимости) на примере положений п. 2 ст. 348 ГК РФ.

 Так, согласно указанной норме права, п. 2 ст. 348 ГК РФ устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

 Пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 закреплены разъяснения в отношении положений п. 2 комментируемой статьи: судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (ч. 1 ст. 65 АПК РФ); положения п. 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона; при этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

 В рассматриваемом деле, ситуация осложнялась несоответствием одному из критериев необходимого для применения данной нормы права – п. 2 ст. 348 ГК РФ.

 Так период просрочки исполнения обязательств обеспеченных залогом составлял более одного года.

 Между тем, возникшие из договора ипотеки правоотношения регулируются и специальными нормами права - Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 В силу пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

 Поскольку для применения любой нормы права суды должны исходить не из формального подхода, а из соблюдения принципа баланса интересов прав и обязанностей сторон, а равно учитывать правовые последствия их, то в данном случае специалистам Юридического агентства «СРВ» удалось доказать необходимость применения п. 2 ст. 348 ГК РФ, несмотря на соблюдения одного из двух критериев обуславливающих возможность применения данной нормы права.

 Так, наличие одного из критериев несоразмерности требований залогодержателя, а именно, наличие суммы неисполненного обязательства менее чем 5% от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога, является самостоятельным основанием применения п. 2 ст. 348 ГК РФ.

 В рассматриваемом случае, учитывая факт того, что залоговая стоимость заложенного имущества значительно превышает заявленные истцом требования (явная несоразмерность), факт погашения ответчиком задолженности по договорам поставки агрохимикатов (основной долг, пени и проценты за пользование коммерческим кредитом), исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущества.

 Несоизмеримость последствий обращения взыскания на предмет залога для Должника последствиям неисполнения обязательств КФХ явилось главным критериям для отказа в требовании кредитора об обращении взыскания на предмет залога. Суды ограничили тем самым, казалось бы, законные требования кредитора, указав на необходимость правоприменения с точки зрения соблюдения баланса прав и законных интересов всех участников правоотношений вытекающих из договора залога.

 Так Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что исходя из буквального содержания нормы пункта 2 статьи 348 ГК РФ, допустимы и иные основания, свидетельствующие о несоразмерности стоимости залога и нарушенного обязательства. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 г. по делу № А60-21642/2015, оставленным без изменения определением ВС РФ от 17.06.2016 г. № 309-ЭС16-6308. Данную правовую позицию поддержал и Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Заместитель генерального директора 
ООО «Юридическое агентство «СРВ» 
Е.И. Грунис


05-05-2017


Контакты

355017, Россия,
г. Ставрополь, ул. Мира 319
Тел./Факс: +7(8652) 35-04-08;
24-47-47; 37-19-19; 37-22-44

129085, г. Москва,
просп. Мира, 105, стр.1, оф.706
Тел.: +7 (495) 222-50-50

350063, г. Краснодар,
ул. Рашпилевская, 11
Тел./Факс: +7(861) 992-0-992; 992-1-992;

Email: law@asrv.ru    asrv@bk.ru


Генеральному директору Группы компаний «СРВ» Роману Савичеву присвоено почетное звание «Заслуженный юрист Республики Адыгея»

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ


ФНС на год отложила публикацию финансовых данных о компаниях
Служба подготовила проект приказа о переносе начала публикации данных о компания


Законопроект о товарных онлайн-агрегаторах просят доработать
Ранее поправки к закону о защите прав потребителей, принятые в первом чтении в с


Юристы высказались об идее уголовного наказания для "решал" и за предложение "отката"
В Думу сегодня внесли законопроект, вводящий уголовную ответственность для тех,


9-й ААС оставил в силе решение по тарифному спору между "дочкой" "Росводоканала" и ФАС
9-й ААС оставил без удовлетворения апелляционную жалобу ООО "РВК-Воронеж" по дел


Минкомсвязи ответило на вопросы о работе с персональными данными
В соответствии с федеральным законодательством о персональных данных, к таким да



ОБЩЕМИРОВЫЕ НОВОСТИ


Черный рынок мобильных номеров процветает

Парадоксально, но несмотря на то, что законодательно прописаны санкции (и вполне жесткие) за продажу сим-карты без паспорта гражданина, черный рынок мобильных номеров не прекратил своего существования. А даже, судя по всему, процветает.



Позиции адвокатов в уголовном судопроизводстве станут более прочными

Профессиональное сообщество наконец добилось дополнительных гарантий, которые повышают независимость защитников и позволяют им более эффективно справляться со своими задачами.



Репортаж из зала суда получил законную силу

Уголовно-процессуальный кодекс РФ пополнился нормами, где прописаны правила трансляций судебных заседаний, а также фото и видеосъемки в ходе процесса



Должник бомжом не станет?

Министерство юстиции РФ подготовило законопроект, в соответствии с которым безнадежные должники по кредитам могут лишиться единственного жилья.



Поправки в УК позволяют судам назначать отсрочку на этапе вынесения приговора

Отечественные власти продолжают держать ранее взятый курс на гуманизацию уголовного законодательства



Архив правовых новостей













Информеры - курсы валют
Гидрометцентр России
   Индекс цитирования.
   Rambler's Top100
 
  Рейтинг@Mail.ru