Научно-практические статьи по спорам с участием специалистов Агентства




  Президент Российской Федерации




  Интернет-портал Правительства Российской Федерации




  Сервер органов государственной власти России




  Верховный Суд Российской Федерации




  Консультант плюс




  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа




  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд




  Арбитражный суд Ставропольского края




  Арбитражный суд Краснодарского края




  Арбитражный суд Ростовской области




  Ставропольский краевой суд




  Сайт Губернатора Ставропольского края




  Федеральные органы исполнительной власти России



  Адвокатская палата Ставропольского края




  Нотариальная палата Ставропольского края




  Арбитражный суд республики Дагестан




  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики




  Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики




  Арбитражный суд республики Ингушетия




 Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания




 Арбитражный суд Чеченской республики




 Арбитражный суд республики Калмыкия




 Арбитражный суд республики Адыгея



Просмотреть книгу в полном объеме в формате PDF Вы можете нажав на её обложку выше




Победа — наша работа!

     Биографическая статья и интервью с Романом Савичевым

     Отзывы друзей и коллег о Романе Савичеве

     

Журнал «Вестник хозяйственного правосудия Южного и Северо-Кавказского федеральных округов»


Основные награды Группы компаний «СРВ»


Клиенты Группы компаний «СРВ»







Выдержки из статей о судебных спорах с участием специалистов ОАО «Юридическое агентство «СРВ»



Кто является полноценным собственником недвижимости, проданной несколько раз

Вопрос права собственности на недвижимость в нашей стране остается в числе наиболее острых, болезненных, да и, по большому счету, одним из самых непростых с юридической точки зрения. Пожалуй, это можно считать определенным этапом развития данного института. Ведь право собственности по факту у нас появилось менее трех десятков лет назад, потому спектр проблем правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости остается крайне обширным. Соответственно, собственники довольно часто попадают в сложные ситуации, а суды, учитывая регулярные корректировки законодательства и появление новых юридических коллизий, не всегда могут быстро разобраться, чьи права нарушены в конкретном случае.

Так, несколько лет потребовалось клиенту Юридического агентства «СРВ» - ООО «РЭНТОП-Агро-5», чтобы доказать, что именно оно является законным владельцем земельного участка в станице Старотитаровской Темрюкского района Краснодарского края (кадастровый номер 23:30:0902000:0913) даже при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на него. Случай примечателен тем, что фактически двойная продажа земли стала результатом исключительно небрежного отношения конкурсного управляющего, занимавшегося реализацией имущества обанкротившейся агрофирмы, к исполнению своих обязанностей.

В итоге два предприятия-покупателя невольно стали конкурентами и были вынуждены в судебном порядке выяснять законность своих притязаний на один и тот же земельный участок. При том, что ООО «РЭНТОП-Агро-5» осуществило сделку значительно раньше, второе предприятие имело другое преимущество, своевременно и в полном объеме оплатив приобретенный на торгах земельный участок. Потому ключевая задача, которая стояла перед специалистами Юридического агентства «СРВ», заключалась в том, чтобы доказать: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не может быть основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Кроме того, необходимо было добиться долгожданной регистрации права собственности, в чем ранее ООО «РЭНТОП-Агро-5» было отказано по независящим от него причинам.

Теперь углубимся в некоторые подробности рассматриваемого нами спора, об одном из этапов которого, кстати, мы уже рассказывали в выпуске Вестника за 2016 год. Тогда постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 г. по делу №А32-5591/2015 было признано право собственности ООО «РЭНТОП-­Агро­5» на спорный земельный участок. Однако впоследствии кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края – причиной наряду с ненадлежащим исследованием в судебном процессе некоторых вопросов также послужило процессуальное правопреемство, произведенное участниками спора. Именно оно во многом и позволило прийти к выгодному для всех разрешению ситуации.

Итак, наряду с ООО «РЭНТОП­Агро­5» земельный участок, принадлежавший признанному банкротом ООО «Агрофирма «Август», приобрело ООО «ИВК». Оба покупателя стали победителями торгов, организованных с почти годовой разницей конкурсным управляющим в ходе реализации имущества должника после признания агрофирмы банкротом. Государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок не было проведено ни в одном случае.

Собственно, именно за этим в 2015 году и обратилось в суд ООО «ИВК», предъявив соответствующие требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, к разбирательству было привлечено ООО «РЭНТОП­Агро­5», защитой интересов которого и занимались специалисты Агентства «СРВ».

Как следует из материалов дела, владелец спорного земельного участка ООО «Агрофирма «Август» 30.05.2011 года было признано несостоятельным (банкротом), что дало старт положенной в этом случае процедуре конкурсного производства. Конкурсным управляющим Британовым К.Г. были организованы электронные торги, победителем которых стало ООО «РЭНТОП­Агро­5». Подчеркнем, что компания была особо заинтересована в покупке, так как по факту уже несколько лет являлась собственником растущих на участке виноградников. Задаток, вносимый участником торгов для участия в них, как и полагается, был перечислен на счет ООО «Агрофирмы «Август» в счет заключенного 20.03.2013 года договора купли­продажи участка. В течение месяца покупатель должен был оплатить оставшуюся стоимость земельного участка, а ООО «Агрофирма «Август» в свою очередь – обеспечить снятие ареста с участка, ранее наложенного банком, выступавшим основным кредитором сельхозпредприятия.

Здесь стоит обратить внимание на один момент, который впоследствии сыграет роль при формировании окончательной позиции суда. Стороны закрепили сделку не только договором, они также подписали акт приема-передачи земельного участка. Он вместе с пакетом остальных документов был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Однако ожидаемого развития событий не последовало. Регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок поначалу откладывалась, так как продавцу требовалось исправить ряд недостатков в документации и, как уже было сказано, снять арест с имущества. По истечении отведенного на это срока Росреестр известил стороны об отказе в регистрации.

Между тем, в 2014 году земельный участок оказывается повторно выставленным на торги. Их победителем стало ООО «ИВК», и 24.06.2014 года между ним и конкурсным управляющим агрофирмы Британовым К.Г. был заключен новый договор купли-продажи участка. Причем покупатель полностью оплатил свое приобретение. Но регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок также не состоялась, поскольку залогодержатель не давал согласия распоряжаться предметом залога и действовал судебный запрет регистрационных действий.

Оценивая договоры купли-продажи и анализируя представленную доказательную базу, при новом рассмотрении дела суд счел позиции ООО «РЭНТОП­Агро­5» более сильными. Специалисты Юридического агентства «СРВ» обратили внимание суда на ряд фактических обстоятельств дела, которые невозможно игнорировать. Так, продавцом не предпринималось совершенно никаких действий для расторжения договора. Вместо возвращения аванса и соответствующих переговоров с покупателем, что было бы в данном случае вполне разумными и добросовестными действиями, Британов К.Г. осуществил повторную продажу. В свою очередь покупатель ООО «РЭНТОП­Агро­5» начал пользоваться участком, ожидая лишь ликвидации факторов, препятствующих регистрации его права собственности.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Краснодарского края отсылает к разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Его по праву считают фундаментальным, так как оно содержит ответы на самые больные вопросы, которые могут возникать у владельцев недвижимости. В частности, в абз. 2 п. 60 постановления оговаривается, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю не является основанием для признания его недействительным.

А из разъяснений в абз. 6 п. 61 следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Это позволяет суду сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника (конкурсного управляющего) возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст. ст. 396, 398 ГК РФ).

Помимо того, что между ООО «РЭНТОП-Агро-5» и ООО «Агрофирма «Август» договор купли-продажи земельного участка был заключен раньше, была зафиксирована непосредственная передача его покупателю, что подтверждается соответствующим актом. О том, что волеизъявление сторон было направлено на регистрацию договора, красноречиво свидетельствует также подача обеими сторонами заявлений о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Как подчеркивают в Агентстве «СРВ», процедура не была реализована по причинам, не зависящим от покупателя, и устранить их должен был арбитражный управляющий. Потому приняв спорный объект, ООО «РЭНТОП-Агро-5», справедливо не считало необходимым передавать его обратно и приступило к его использованию. Соответственно, ООО «Агрофирма «Август», даже заключив более «поздний» договор купли-продажи земельного участка с ООО «ИВК», просто не имело оснований для фактической передачи недвижимости покупателю.

Более того, специалисты Агентства «СРВ» представили в дело материалы, доказывающие, что ООО «РЭНТОП-Агро-5» действительно пользуется земельным участком с кадастровым номером 23:30:0902000:913. А именно – обрабатывает его, выращивает на нем виноград, систематически проводит лабораторные исследования почвы для контроля ее агрохимических свойств и выявлению необходимости внесения удобрений. В суд были представлены первичная документация, а также справки государственных органов, контролирующих процесс выращивания, сбора и реализации винограда.

В решении Арбитражного суда Краснодарского края обозначено: «Суд считает, что вторая продажа земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ИВК», при наличии первоначального договора купли-продажи с ООО «РЭНТОП-Агро-5» и без фактической передачи земельного участка во владение ООО «ИВК», не могла породить на стороне ООО «ИВК» ни законное владение земельным участком, ни право собственности на него, поскольку ООО «ИВК» во владение земельным участком не вступило и вступить не могло ввиду нахождения земельного участка в законном владении ООО «РЭНТОП-Агро-5» на основании ранее заключенного, исполненного продавцом в части передачи вещи и не расторгнутого впоследствии договора купли-продажи земельного участка, действительность которого сторонами не оспаривалась. Таким образом, ООО «ИВК», выступая стороной договора купли-продажи земельного участка, вещные права на земельный участок не приобрело».

Причем такой способ защиты, как предъявление иска о признании права на участок суд также посчитал единственно возможным в рассматриваемой ситуации, поскольку установить идентичность объекта, в отношении которого заявлен настоящий иск, объекту, указанному в документах, представленных на регистрацию, при условии ликвидации продавца, может только суд путем исследования представленных в дело доказательств, а не регистрирующий орган.

Остается добавить, что в ходе разбирательства были, скажем так, полностью «закрыты» вполне логично возникавшие денежные вопросы, связанные с оплатой земельного участка. Предложение юристов было поддержано и реализовано участниками спора. 21.03.2017 года ООО «ИВК» и ООО «РЭНТОП-Агро-5» заключили договор уступки права требования. Это позволило «ИВК» по факту вернуть потраченные на покупку участка средства, а соответственно другой стороне – полностью за него расплатиться. В итоге осуществленного процессуального правопреемства притязания «ИВК» на спорный земельный участок были полностью устранены, и Арбитражный суд Краснодарского края признал право собственности на него за ООО «РЭНТОП-Агро-5». Его решение послужило также основанием для последующего осуществления необходимой государственной регистрации.

Заместитель генерального директора 
ООО «СРВ»
М.В. Золотарев




Наши контакты в регионах

ОАО «Юридическое агентство «СРВ» 355018 г. Ставрополь, ул. Мира 319, тел./Факс: +7(8652) 35-04-08; 24-47-47; 37-19-19; 37-22-44

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
115088 г. Москва, ул. Дубровская 1-Я, 15/31, тел.: +7 (495) 222-50-50

ООО «Коллекторская группа СРВ»
198019, г. Санкт Петербург, ул. Глиняная 5, тел.: +7 (812) 920-74-73

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
350063, г. Краснодар, ул. Кубанская набережная 7, тел.: +7 (861) 992-0-992

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
350063, г. Краснодар, ул. Рашпилевская 11, тел.: +7 (861) 992-1-992

ООО «Коллекторское бюро «СРВ»
367013, г. Махачкала, пр-т. Гамидова 39, тел.: +7 (8722) 92-92-42

ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
385000, г. Майкоп, ул Курганная, 197, тел.: +7 (918) 746-42-73

ООО «Агропромышленный холдинг «СРВ»
344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая 181a, тел.: +7 (863) 275-56-77

ООО «СРВ»
630110, г. Новосибирск, ул. Писемского 1 А, корпус 9, тел.: +7 (383) 254-75-01

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
454119, г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 40, тел.: +7 (351) 223-18-88

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
644001, г. Омск, ул. 20 лет РККА 179, Торговый комплекс «3-й Разъезд», тел.: +7 (3812) 909-001

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
660133, г. Красноярск, ул. им. Сергея Лазо 6а, тел.: +7 (391) 280-00-25

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
450095, г.Уфа, ул.. Глазовская, 14/1, тел.: +7 (347) 294-85-55

ООО «Финансовое агентство «СРВ»
394030, г. Воронеж, ул. Острогожская 73, тел.: +7 (473) 232-22-40

ООО «СРВ»
443010, г. Самара, ул. Куйбышева 128, тел.: +7 (846) 205-55-92

ООО «Успех»
410056, г. Саратов, ул. Ильинский проезд 11, тел.: +7 (8452) 75-87-80

ООО «Консалтинговая группа «СРВ»
420111, г. Казань, ул. Мазита Гафури 50, тел.: +7 (843) 215-17-77

ООО «Консалтинговая группа «СРВ»
362025, г. Владикавказ, ул. Куйбышева 21-23, тел.: +7 (8672) 92-22-72

ООО «Юридическое бюро СРВ»
620089, г. Екатеринбург, ул. Софьи Ковалевской 3, тел.: +7 (3432) 72-85-65

ООО «Юридическое агентство «СРВ»
360015, г. Нальчик, ул. Чернышевского 181,
тел.: +7 988 939-88-11

ООО «Коллекторское агентство «СРВ»
603040, г. Нижний Новгород, ул. Свободы 63, тел.: +7 (831) 424-44-56

ООО «СРВ»
236022, г. Калининград, ул. Дм. Донского, 11, тел.: +7 (4012) 27-00-04

ООО «Юридическое бюро «СРВ»
690017, г. Владивосток, ул. Фадеева 47, тел.: +7 (423) 274-11-10

Email: asrv@bk.ru


УКАЗ Президента Российской Федерации о награждении Савичева Романа Валерьевича


Постановление о награждении медалью «Герой труда Ставрополья» Савичева Р.В.

Роман Савичев награжден медалью «Слава Адыгеи» за особые заслуги в становлении республики, развитии законодательства, обеспечении прав и свобод граждан

Генеральному директору Группы компаний «СРВ» Роману Савичеву присвоено почетное звание «Заслуженный юрист Республики Адыгея»














Информеры - курсы валют
Гидрометцентр России
   Индекс цитирования.
   Rambler's Top100
 
  Рейтинг@Mail.ru