Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала процедуры регистрации? – решал ВС
13 ноября 2013 года Заокский районный суд Тульской области признал за Марией Поцелуевой право собственности на жилой дом на земельном участке в дачном поселке "Заокские просторы" и обязал собственника земельного участка – индивидуального предпринимателя Алексея Громаковского – заключить с Поцелуевой договор купли-продажи участка по цене 100 рублей за 100 кв.м. площади.
Право собственности Поцелуевой на дом было зарегистрировано 3 апреля 2013 года. А вот с земельным участком начались проблемы. Так, 15 февраля 2014 года Поцелуева подписала с Громаковским договор купли-продажи и 22 февраля сдала все необходимые документы в Росреестр. Но регистрацию перехода права собственности приостановили: выяснилось, что еще 11 февраля 2014 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении имущества Громаковского процедуру наблюдения в рамках дела о банкротстве (№А40-186427/2013), а через четыре месяца, 19 июня и вовсе наложил арест на все его имущество, включая спорный земельный участок. Именно определение АСГМ от 19 июня и послужило основанием для приостановления регистрации.
Поцелуева обратилась с заявлением об освобождении спорной земли от ареста в АСГМ, но все три инстанции ей отказали, мотивируя решение тем, что у заявительницы отсутствует зарегистрированное в установленном порядке право собственности на арестованный земельный участок. "Следовательно, наложенный в деле о банкротстве арест не нарушает права покупателя, которые ограничены только возможностью владения, пользования имуществом, но не распоряжением спорным имуществом [земельным участком]", – резюмировали суды.
Спор дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ: доводы Поцелуевой о том, что нижестоящие инстанции нарушили закрепленный Земельным кодексом РФ принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости (ст.1 ЗК РФ), показались судье ВС Ивану Разумову заслуживающими внимания.
"Ни дома, ни денег, ни земельного участка…"
Заседание в ВС состоялось 14 сентября. Представитель Поцелуевой Мария Лазарева начала свое выступление с рассказа о "давней истории ситуации", начавшейся еще в 2007 году. Уже тогда, по ее словам, Поцелуева заключила предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка с Громаковским и одновременно договор о строительстве жилого дома с застройщиком – ООО "Резорт Девелопмент Групп". "Эти два договора были взаимосвязаны, и заключение одного без другого не предполагалось, – рассказывала Лазарева, – Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в случае, если был бы построен дом". Кроме того, продавец земельного участка и застройщик также были "зависимыми" лицами, добавила юрист: Громаковский был соучредителем и работником "Резорт Девелопмент Групп".
В 2009 году дом был построен, однако Поцелуева право собственности на него зарегистрировать не смогла по состоянию здоровья. "Был длительный восстановительный период, в связи с чем она не могла выезжать для совершения каких-либо юридически значимых действий, – поясняла Лазарева. – А В 2013 году она [Поцелуева] узнала, что у нее нет ни дома, ни денег, ни земельного участка". А всему виной тот факт, указывала юрист, что Громаковский "переоформил" спорную землю на другое лицо, которое впоследствии зарегистрировало "по дачной амнистии" право собственности и на дом.
Дальше Поцелуева как раз и обратилась в Заокский районный суд о признании за ней права собственности на дом. Однако в декабре 2013 года, почти сразу после вступления в силу принятого в ее пользу решения, Громаковский подал заявление в АСГМ о признании его банкротом, и 11 февраля была введена процедура наблюдения. "А всего через четыре дня, 15 февраля, Громаковский умалчивает об этом факте и заключает основной договор купли-продажи [земельного участка] с Поцелуевой Марией Николаевной, – продолжала рассказ Лазарева. – Узнать об этом на тот момент она [Поцелуева] не имела никакой возможности, поскольку публикация сведений была только 1 марта 2014 года".
По словам Лазаревой, нижестоящие инстанции посчитали "недостаточным" имеющийся у Поцелуевой объем прав для исключения спорного имущества из-под ареста. "Они не учли, что она как добросовестный участник гражданского оборота предприняла все меры. Она не имела возможности до конца осуществить процедуру госрегистрации", – заявила юрист, отметив, что акты нижестоящих инстанций противоречат принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним жилого дома. "У Марии Николаевны имеется в собственности дом, а вот земельный участок принадлежит другому лицу. И были очевидные попытки создать многочисленные препятствия для ее прав!", – подытожила она.
В заключение же своего выступления Лазарева отметила, что 18 июня 2015 года Росреестр все-таки зарегистрировал право собственности Поцелуевой на земельный участок. "Но регистрация произошла в связи с тем, что 1 марта 2015 года в отношении Громаковского было введено конкурсное производства, когда арест отменяется", – пояснила она.
– Имелась ли реальная возможность пользоваться домом? – поинтересовались судьи.
– Там отгороженная охраняемая территория… – ответила Лазарева, обратив внимание на то, что Поцелуева сама несла все "траты на содержание" земли.
Выступление ее оппонента – конкурсного управляющего Руслана Черджиева – было коротким. "Акты нижестоящих инстанций законны и обоснованны ввиду того, что заявитель не обладал правом собственности, что является основанием для снятия ареста, – говорил он. – Была получена выписка, в которой собственником значился Громаковский".
– А как вы собирались реализовать участок? – поинтересовался председательствующий судья Разумов. – С учетом того, что право собственности на дом у Поцелуевой…
– На открытых торгах.
– И получается, земельный участок в собственности у одного лица, дом – у другого, так? – уточнил судья.
– Так.
– Вы считаете, это нормальная ситуация?
– Я управляющий и должен действовать в соответствии с законодательством о несостоятельности. Решать – это прерогатива суда.
В результате "тройка" (Разумов, Денис Капкаев и Галина Кирейкова), недолго посовещавшись, определила все акты нижестоящих инстанций отменить и отправить обособленный спор на новое рассмотрение.
