Согласование условий договора - самостоятельная процедура заключения сделки

Заключению договора посвящена глава 28 Гражданского кодекса РФ.

По общим правилам договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). К оферте и акцепту закон устанавливает определенные требования, в частности оферта должна содержать существенные условия договора, а акцепт - полное согласие с такими условиями.

Но преддоговорные контакты сторон могут состоять и в обмене предложениями, не содержащими существенных условий договора, который стороны хотели бы заключить, тем более что предметом переговоров может быть и сам вид договора, подлежащий заключению.

Это правило справедливо также и для договоров, заключаемых в обязательном порядке с органом государственной власти в порядке, предусмотренном законом.

Клиент Юридического агентства «СРВ» - Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания «Дары Кубани» обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», находящихся в собственности Краснодарского края.

При этом испрашиваемый в собственность земельный участок использовался Обществом на основании договора аренды от 31 октября 2007 года, предметом которого являются, кроме данного земельного участка, еще 33 других земельных участка.

На данное заявление Обществом был получен проект договора купли-продажи № 548 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от «27» октября 2016 года, направленный в его адрес почтой.

В соответствии с предметом договора Департамент (Продавец) обязуется передать в собственность Обществу (Покупателю) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене 283 479 (Двести восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят девять) рублей 14 копеек.

Не согласившись с размером выкупной цены, предложенной Департаментом, Общество 20 декабря 2016 года направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупная стоимость определена Департаментом ошибочно и в рассматриваемом случае устанавливается законодательством в размере 60 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Также Департамент пунктом 4.2. договора купли-продажи в установил, что договор аренды земельного участка от 31 октября 2007 года следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по настоящему договору купли-продажи.

Тем самым Общество выразило свое несогласие с предложенными условиями договора купли-продажи, а именно: размером выкупной цены испрашиваемого земельного участка, посчитав определение выкупной цены земельного участка в размере 80 процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка незаконным и противоречащим действующему законодательству, а также в части расторжения всего договора аренды от 31 октября 2007 года.

Не получив ответа со стороны Департамента, Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из смысла названных норм следует, что для применения последствий, предусмотренных данными статьями, Заявителю следует доказать незаконность обжалуемого акта и нарушение его гражданских прав.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 г. № 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ на уполномоченный орган возложена обязанность по рассмотрению в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, проверке наличия или отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и совершению по результатам рассмотрения и проверки одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направить принятое решение заявителю.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса РФ).

Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

Заявитель указал, что прекращение действия договора аренды от 31 октября 2007 года с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы Общества, выступающего Арендатором по договору аренды, так как фактически прекратит обременение аренды Покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом.

Общество особенно обратило внимание суда, что для прекращения обременения аренды Общества на остальные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют.

Департамент, в свою очередь, возражал против удовлетворения требований Общества, среди прочего ссылаясь на то, что указание в договоре данного пункта не несет юридических последствий для участников договора так как договор аренды заключен в отношении еще 34 земельных участков и не является основанием для погашения записи об аренде иных земельных участков.

Суд не согласился с доводами Департамента, закономерно указав, что при расторжении договора аренды от 30 октября 2007 года правовым последствием такого расторжения станет погашение записи об обременении правом аренды не только в отношении выкупаемого земельного участка, но и в отношении иных земельных участков, являющихся предметом договора аренды.

Судебным актом Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования Общества и посчитал необходимым удовлетворить требования истца в части определения пункта 4.2 в редакции протокола разногласий:

«4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 в отношении участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду участка, с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на участок по настоящему Договору.

В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на участок в соответствии с условиями настоящего договора, Продавец, одновременно выступающий арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.».

Таким образом, в рамках заключения сделки возможно, а некоторых случаях, необходимо защищать свои права и законные интересы путем обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

В таком случае условия договора в оспариваемой части урегулируются судом, а сам договор заключается на определенных судебным решением условиях.

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Краснодар
07 ноября 2017 года Дело № А32-9386/2017

Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2017.
Полный текст решения изготовлен 07.11.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ТПК «Дары Кубани», Краснодарский край, к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г.Краснодар, об обязании внести изменения в п.2.1, 4.2 договора, при участии в судебном заседании: от истца - Беликова Е.А. по доверенности, от ответчика - Таракановская Н.С. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТПК «Дары Кубани» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об обязании внести изменения в п.2.1, 4.2 договора.

Определением суда от 17.05.2017 г. удовлетворено ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований, согласно которому истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 27 октября 2016 года №549 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:57, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отд. 3 поле 4 клетка 2, площадь 27 000,00 кв.м.; определить условия пунктов 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (подпункт 8 пункта 2.1.) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 212 609,35 руб.»

«4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему

Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.»

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:57 площадью 27 000,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отделение 3 поле 4 клетка 2, в редакции протокола разногласий к договору, подписать со своей стороны и направить ООО «ТПК «Дары Кубани» для подписания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, заявил отказ от требований в части «Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:57 площадью 27 000,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отделение 3 поле 4 клетка 2, в редакции протокола разногласий к договору, подписать со своей стороны и направить ООО «ТПК «Дары Кубани» для подписания».

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Отказ от заявленных требований следует принять, так как это не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.09.2016 г. ООО «ТПК «Дары Кубани» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», находящихся в собственности Краснодарского края, с кадастровым номером 23:14:0306000:57, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отд. 3 поле 4, клетка 2, площадь 27 000 кв. м.

27.10.2016 г. департаментом издан приказ № 2228 «О предоставлении земельного участка в Крыловском районе в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «торгово-производственная компания «Дары Кубани» (далее - приказ).

Письмом от 27.10.2016 г. № 52-30447/16-32-20 департамент направил в адрес истца проекты договора купли-продажи от 27.10.2016 г. № 548 в трех экземплярах.

В соответствии с предметом договора департамент (Продавец) обязуется передать в собственность обществу (Покупателю) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:14:0306000:57, площадью 27 000 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отд. 3 поле 4, клетка 2, по цене 283 479 рубля 14 копейки.

Выкупная стоимость была определена департаментом на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края в размере 80 процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с размером выкупной цены, предложенной департаментом общество 20.12.2016 г. направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупная стоимость определена департаментом ошибочно и в рассматриваемом случае устанавливается законодательством в размере 60 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того пунктом 4.2 договора купли-продажи в редакции департамента установлено, что договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по настоящему договору купли - продажи.

Вместе с тем предметом договора аренды участка от 31.10.2007 года № 8814000025 являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:04 09 000:0039, 23 14:03 06 000:0035, 23 14:03 06 000:0036, 23 14:03 06 000:0037, 23 14:03 06 000:0038, 23 14:03 06 000:0039, 23 14:03 06 000:0040, 23 14:03 06 000:0041, 23 14:03 06 000:0042, 23 14:03 06 000:0043, 23 14:03 06 000:0044, 23 14:03 06 000:0045, 23 14:03 06 000:0046, 23 14:03 06 000:0047, 23 14:03 06 000:0048, 23 14:03 06 000:0049, 23 14:03 06 000:0053, 23 14:03 06 000:0054, 23 14:03 06 000:0050, 23 14:03 06 000:0051, 23 14:03 06 000:0052, 23 14:03 06 000:0055, 23 14:03 06 000:0056, 23 14:03 06 000:0057, 23 14:03 06 000:0058, 23 14:03 06 000:0059, 23 14:03 06 000:0060, 23 14:03 06 000:0061, 23 14:03 06 000:0062, 23 14:03 06 000:0063, 23 14:03 06 000:0064, 23 14:03 06 000:0065, 23 14:03 04 000:0264, 23:14:03 04 000:0265.

Истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, так как для прекращения обременения аренды общества на все перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют.

Истец считает, что метод определения цены выкупа определен департаментом неверно, что и явилось причиной обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в департамент) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением в департамент) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли - продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений

Краснодарского края» (далее - Закон № 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Пунктом 2.1 Постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» установлено, что в случае продажи без торгов на территории Краснодарского края земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка - цена таких земельных участков определяется по их кадастровой стоимости.

В случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего 5 использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Позиция ответчика сводится к тому, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Суд считает, что выкупную стоимость земельного участка следует определять с учетом срока пользования земельным участком по состоянию на дату заключения договора (дата - указанная в договоре) с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявлений на основании следующего.

Согласно статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, в том числе за исключением земельных участков, переданных в аренду юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков. Земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Таким образом, метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 г. по делу N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 г. по делу N 305-КГ15-19738.

При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана в решении арбитражного суда от 12.10.2015 г. по делу N А32-1940/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 г., постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016.

Данная позиция выражена также Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 01.11.2017 г. по делу № А32-7825/2017.

Так, использование спорным земельным участком осуществляется истцом с 31.10.2007, согласно договору аренды №8814000025, что подтверждается материалами дела.

Срок использования земельным участком как на момент подачи заявления (27.09.2017), так и на момент выражения воли департамента в виде направления оферты - договора купли-продажи от 27.10.2016 г. составлял 8 лет 11 месяцев.

С учетом указанного выше, цена выкупа должна определяться по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает не подлежащим удовлетворению требование истца о необходимости определить условия пункта 2.1 договора в редакции истца.

Доводы общества, несостоятельны.

Направление протокола разногласий обществом при отсутствии к том у оснований (в части вопроса о цене выкупа) не может влиять на определение цены выкупа в момент принятия решения компетентного органа.

По общему правилу лицо, заявляющее о выкупе участка, должно быть готово выкупить его по той цене, которая установлена на момент обращения с заявкой.

Общество не было лишено возможности заявить о выкупе позже, продлив срок аренды, кроме того срок аренды земельных участков по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025 истекает согласно пункту 7.2 договора через 20 лет, то есть в 2027 году.

Подав заявку и не отказавшись от ее реализации, истец не может ссылаться на то, что несвоевременное и безосновательное неподписание обществом договора купли - продажи должно влиять на размер выкупной цены участка.

Кроме того истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий: «4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 6 31.10.2007 № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.».

Так, согласно договору от 25.10.2016 г. № 548 пункт 4.2 изложен как: «договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав и обязанностей на земельный участок по настоящему договору купли-продажи.»

Однако предметом договора аренды участка от 31.10.2007 № 8814000025 являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:04 09 000:0039, 23:14:03 06 000:0035, 23:14:03 06 000:0036, 23:14:03 06 000:0037, 23:14:03 06 000:0038, 23:14:03 06 000:0039, 23:14:03 06 000:0040, 23:14:03 06 000:0041, 23:14:03 06 000:0042, 23:14:03 06 000:0043, 23:14:03 06 000:0044, 23:14:03 06 000:0045, 23:14:03 06 000:0046, 23:14:03 06 000:0047, 23:14:03 06 000:0048, 23:14:03 06 000:0049, 23:14:03 06 000:0053, 23:14:03 06 000:0054, 23:14:03 06 000:0050, 23:14:03 06 000:0051, 23:14:03 06 000:0052, 23:14:03 06 000:0055, 23:14:03 06 000:0056, 23:14:03 06 000:0057, 23:14:03 06 000:0058, 23:14:03 06 000:0059, 23:14:03 06 000:0060, 23:14:03 06 000:0061, 23:14:03 06 000:0062, 23:14:03 06 000:0063, 23:14:03 06 000:0064, 23:14:03 06 000:0065, 23:14:03 04 000:0264, 23:14:03 04 000:0265.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения данного требования, пояснил, что указание в договоре данного пункта не несет юридических последствий для участников договора так как договор аренды заключен в отношении еще 34 земельных участков и не является основанием для погашения записи об аренде иных земельных участков.

Вместе с тем, прекращение действия договора аренды от 31.10.2007 № 8814000025 с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы общества, выступающего арендатором по договору аренды, так как фактически прекратит обременение аренды покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом.

Для прекращения обременения аренды общества на перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части определения пункта 4.2 в редакции протокола разногласий:

«4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду участка, с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на участок по настоящему Договору.

В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего договора, Продавец, одновременно выступающий арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно

выступающему арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.».

На основании ст.110 АПК РФ расходы по возмещению государственной пошлине следует возложить на департамент в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказ истца от требований в части обязания департамента имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:57 площадью 27 000,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, СПСК «Крыловский» отделение 3 поле 4 клетка 2, в редакции протокола разногласий к договору, подписать со своей стороны и направить ООО «ТПК «Дары Кубани» для подписания, принять, производство по делу в данной части прекратить.

Изложить п.4.2 договора купли-продажи от 27.10.2016 г. №549 в следующей редакции: «4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части».

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399 ИНН 2308077553) в пользу ООО «ТПК «Дары Кубани» (ИНН 2332015815 ОГРН 1022303883887) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин