Юристам Юридического агентства «СРВ» удалось доказать обязанность арендатора оплачивать аренду имущества до момента его фактического возврата арендодателю, несмотря на отсутствие соглашения о стоимости аренды.

Вполне объяснимо желание ряда руководителей минимизировать расходы управляемых ими организаций. И способов такой минимизации на сегодняшний день великое множество. Основное же различие состоит в законности либо незаконности таких способов. В частности, ряд организаций экономит на том, что не оплачивает аренду имущества. И, безусловно, этот способ экономии сокращает расходы организации, но при этом, грубо нарушает закон и имущественные интересы арендодателей. Именно таким способом экономии денежных средств, а именно, неоплатой аренды, воспользовалось ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан».

Так, в Юридическое агентство «СРВ» обратилось ЗАО «Водкомплектмонтаж», которое и является собственником арендуемого ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» объектов недвижимости. Проблема ЗАО «Водкомплектмонтаж» состояла в том, что ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» на протяжении ряда лет не оплачивало аренду указанных выше объектов. Долгое время, мирясь со сложившейся ситуацией, ЗАО «Водкомплектмонтаж» ожидало погашения задолженности по арендной плате. Однако, так и не дождавшись его, в 2011 году обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением о взыскании с ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» суммы задолженности по арендной плате в размере 2 124 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 652 170 рублей.

Арбитражный суд Республики Дагестан принял исковое заявление ЗАО «Водкомплектмонтаж» к производству, присвоил делу номер А15-225/2011, рассмотрел названное дело и … отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению Арбитражного суда Республики Дагестан, исковые требования не подлежали удовлетворению, поскольку договор аренды между ЗАО «Водкомплектмонтаж» и ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан», на основании которого и возникла задолженность, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, при том что срок данного договора составлял более одного года. Суд указал на незаключенность вышеуказанного договора, не приняв во внимание то, что арендуемое имущество фактически находится в пользовании ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» с 2004 года.

Юристы Агентства «СРВ» внимательно изучили решение Арбитражного суда Республики Дагестан по делу №А15-225/2011 от 07.07.2011 г. и, придя к выводу о возможности его обжалования в суд апелляционной инстанции, приступили к подготовке апелляционной жалобы.

В апелляционной жалобе сотрудниками Агентства было обращено внимание Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на то, что между ЗАО «Водкомплектмонтаж» (Истец) и ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» (Ответчик) были заключены договоры аренды нежилых помещений от 31.12.2004 г., от 28.12.2005 г. и от 27.12.2006 г., предметом которых являлась аренда производственной базы общей площадью 13173,3 кв.м., состоящей из 2-х закрытых складов, открытых складов (незастроенная территория производственной базы), административного двухэтажного здания (бытовой корпус).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В апелляционной жалобе было указано на то, что вывод суда первой инстанции в решении от 07.07.2011 г. о незаключенности договоров аренды основан на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с пунктом 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обстоятельство предоставления Истцом – арендодателем Ответчику – арендатору нежилых помещений (фактическое предоставление имущества Ответчику) подтверждается последующим поведением Ответчика – арендатора, выразившимся в уплате соответствующих платежей по договорам аренды.

При рассмотрении названного дела в Арбитражном суде Республики Дагестан в материалы дела были представлены: платежное поручение № 249 от 29.09.2004 г. (190 000 руб.), платежное поручение № 292 от 02.11.2004 г. (307 000 руб.), платежное поручение № 17 от 05.03.2005 г. (120 000 руб.), платежное поручение № 31 от 25.04.2005 г. (167 000 руб.), платежное поручение № 40 от 20.07.2005 г. (113 000 руб.), платежное поручение № 77 от 17.11.2005 г. (100 000 руб.), платежное поручение № 99 от 20.12.2007 г. (700 000 руб.). Таким образом, в материалах дела имелись доказательства оплаты и, соответственно, использования Ответчиком имущества, принадлежащего Истцу.

Тем более что, оплатив (платежное поручение № 99 от 20.12.2007 г.) аренду помещений в размере 700 000 рублей, Ответчик не возвратил, а продолжает пользоваться имуществом, без согласования с Истцом размера оплаты за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец, письмом от 15.12.2008 г. исх. № 25 (получено Ответчиком 15.12.2008 г. входящий № 108) обратился к Ответчику. В данном письме ЗАО «Водкомплектмонтаж» известил Ответчика о прекращении договорных отношений, просил осуществить оплату арендованного им имущества за 2006-й и 2008-й годы, возвратить имущество, освободить в месячный срок территорию базы от оборудования и материалов, принадлежащих Ответчику. Далее, Истец письмом от 19.01.2009 г. исх. № 02 (получено Ответчиком 19.01.2009 г. входящий № 4) повторно предложил Ответчику осуществить оплату арендованного им имущества за 2006-й и 2008-й годы, возвратить имущество, освободить в месячный срок территорию базы от оборудования и материалов, принадлежащих Ответчику.

Однако, Ответчик письмо Истца (от 15.12.2008г. исх. № 25) оставил без ответа, оплату за пользование имуществом Истца не произвел, имущество – производственную базу не возвратил, оборудование и материалы не вывез.

Таким образом, с 2008 года Ответчик, не имея на то законных оснований, продолжает пользоваться имуществом Истца. Исходя из того, что Истец обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан 10.02.2011 года период незаконного использования его имущества (период взыскания) в заявленных исковых требованиях составил с 2008 по 2010 годы.

Более того, вывод суда в обжалуемом решении от 07.07.2011 г. о недоказанности Истцом передачи Ответчику спорных объектов недвижимости, поскольку не представлены приемо-сдаточные акты, опровергается внесением Ответчиком платежей. Также вывод суда первой инстанции об отсутствии иных доказательств использования Ответчиком спорного имущества в совокупности с внесением арендных платежей опровергается отсутствием доказательств возврата имущества (доказательств прекращения фактического пользования имуществом).

Поскольку Ответчик в течение всего периода, заявленного к взысканию неосновательного обогащения, уже занимает производственную базу, принадлежащую Истцу на праве собственности, то акта приема-передачи, не требуется.

Кроме того, исходя из отсутствия в период с 2008 по 2010 годы включительно (период взыскания) соглашения о размере арендной платы, Истцом в материалы дела представлен отчет № 11/02-025 по оценке рыночной стоимости арендной платы производственной базы на 2008-2010 годы, подготовленный ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования». Согласно отчету № 11/02-025 рыночная стоимость арендной платы на 2008-2010 годы составила 2 124 000 рублей.

Выводы эксперта-оценщика, содержащиеся в отчете № 11/02-025, Ответчиком не оспаривались и, при таких обстоятельствах, Ответчиком не оспаривался размер суммы заявленной Истцом к взысканию.

Апелляционная жалоба была рассмотрена Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом. Однако, несмотря на всю обоснованность доводов апелляционной жалобы, которые приведены в настоящей статье выше по тексту, суд апелляционной инстанции отказал в ее удовлетворении.

Но, будучи совершенно уверенными в правильности своей правовой позиции по делу №А15-225/2011, юристы Юридического агентства «СРВ» обжаловали постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда и решение Арбитражного суда Республики Дагестан в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа. В кассационной жалобе доводы о необоснованности судебных актов первой и апелляционной инстанций были изложены со ссылками на судебную практику арбитражных судов Российской Федерации.

И суд кассационной инстанции, рассмотрев указанную кассационную жалобу, вынес постановление о ее удовлетворении. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда и решение Арбитражного суда Республики Дагестан по делу №А15-225/2011 были отменены, дело №А15-225/2011 направлено в Арбитражный суд Республики Дагестан на новое рассмотрение.

При вынесении постановления по делу №А15-225/2011 суд кассационной инстанции согласился с доводами, изложенными специалистами Агентства «СРВ» в кассационной жалобе, и поддержанными ими в судебном заседании Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. В постановлении по делу №А15-225/2011 суд кассационной инстанции указал, что вопреки выводам суда первой инстанции, из представленных Ответчиком документов не следует несогласие с фактом передачи ему Истцом спорного имущества. При этом, Ответчик не представил доказательств возврата (освобождения) переданного ему имущества до начала спорного периода.

Таким образом, юристам Юридического агентства «СРВ» в очередной раз удалось отстоять законные интересы своего Клиента и доказать обязанность арендатора оплачивать пользование арендуемым имуществом вплоть до его возвращения арендодателю. А вот для ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» эта победа юристов «СРВ» достаточно неплохой повод задуматься над выбором способа экономии денежных средств – может дешевле (без процентов за пользование чужими денежными средствами) своевременно оплачивать арендную плату арендодателю? Думаю, что руководство ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» сделает правильный вывод.

Ниже публикуется полный текст постановления ФАС СКО от 14.02.2012 г. по делу № А15-225/2011.

Заместитель генерального директора
ООО «Юридическое агентство «СРВ»
С.В. Горошко

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар
14 февраля 2012 года Дело №А15-225/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества «Водкомплектмонтаж» (ИНН 0561040746, ОГРН 1020502530950) - Горошко С.В. (доверенность от 02.08.2011), в отсутствие ответчика - федерального государственного учреждения «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» (ИНН 0541000230, ОГРН 1020502628915), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (ИНН 7708075454, ОГРН 1067760630684), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Водкомплектмонтаж» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.07.2011 (судья Магомедов Т.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Фриев А.Л.) по делу № А15-225/2011, установил следующее.

ЗАО «Водкомплектмонтаж» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУ «Дирекция строящихся сельскохозяйственных, мелиоративных и водохозяйственных объектов в Республике Дагестан» (далее - учреждение) о взыскании 2 124 тыс. рублей неосновательного обогащения и 652 170 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.07.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал факт использования ответчиком помещений в спорный период.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, как принятые с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. По мнению заявителя, факт предоставления имущества ответчику подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (о внесении платы за использование имущества). Поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации. Ответчик, занимая производственную базу истца, лишает его возможности распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению. Изданием приказа от 29.12.2007 № 34-а «ПД» ответчик подтвердил фактическое пользование имуществом истца, из текста приказа не следует прекращение такого пользования. Незаключенность договора аренды не исключает обязанности возместить собственнику неосновательное обогащение в виде платы за фактическое использование имущества. Не оспорив выводы эксперта о рыночном размере арендной платы, содержащиеся в отчете № 11/02-025, ответчик не возразил и против размера неосновательного обогащения, что соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.07.2009 № ВАС-8593/09.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Учреждение и министерство отзывов на кассационную жалобу не представили, для участия в судебном заседании своих представителей не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на основании заключенного в установленном порядке договора купли-продажи от 12.09.1997 и акта приема-передачи имущества принадлежат на праве собственности объекты недвижимости: бытовой корпус, литера А, площадью 370,2 кв. м, здание склада, литера Г, площадью 288,7 кв. м, здание склада, литера Д, площадью 288,7 кв. м (свидетельства о государственной регистрации права серии 05-АА № 232646, № 232647, № 232648). На основании заключенного в установленном порядке договора купли-продажи земельного участка обществу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 12 973 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 05-АА № 323193 (т. 2, л. д. 14 - 15, 16, т. 1, л. д. 54 - 57).

Указанные объекты недвижимости и земельный участок расположены в г. Махачкале Республики Дагестан, Юго-Восточной промзоне. Характеристики строений соответствуют данным технического паспорта производственной базы общества, изготовленного по состоянию на 25 июля 2009 г. (т. 1, л. д. 58 - 69).

31 декабря 2004 г. общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений, по которому арендодатель предоставляет арендатору следующие помещения: два закрытых склада, открытые склады, административное здание, общей площадью 13 173,3 кв. м, на срок с 01.01.2005 по 31.12.2005, с установлением арендной платы за год в размере 500 тыс. рублей (пункты 1.1, 1.2, 1.4). В пункте 1.5 договора стороны определили, что передача помещений оформляется приемо-сдаточным актом (т. 1, л. д. 20 - 22).

28 декабря 2005 г. общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) подписали договор аренды тех же нежилых помещений на срок с 01.01.2006 по 31.12.2006 с установлением арендной платы за год в сумме 700 тыс. рублей (пункты 1.1, 1.2, 1.4, т. 1, л. д. 23 - 25).

27 декабря 2006 г. общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) вновь подписали договор аренды нежилых помещений на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007, согласовав размер ежегодной арендной платы в 700 тыс. рублей (пункты 1.1, 1.2, 1.4, т. 1, л. д. 26 - 28).

Утверждая, что учреждение в период с 01.01.2008 по 31.12.2010 пользовалось принадлежащим обществу имуществом без правовых на то оснований и не внося плату, последнее обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса закреплено правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что между сторонами настоящего спора отсутствуют договорные правоотношения, поскольку договоры аренды от 31.12.2004, 28.12.2005, 27.12.2006 являются незаключенными (пункт 1 статьи 425, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Незаключенный договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам части 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Отсутствие заключенного договора аренды не исключает обязанности фактического пользователя имуществом возместить его собственнику неосновательное обогащение в виде платы за такое использование (статья 1102 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

Таким образом, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием недвижимости без установленных законом или сделкой оснований, истец должен доказать факт использования ответчиком спорных помещений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса суд должен рассмотреть юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства не в отдельности, а исследовать и оценить их в совокупности, достаточности и взаимной связи; при этом каждое доказательство подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно заявленных требований.

Суды отклонили ссылку истца на имеющиеся в материалах дела платежные поручения (т. 2, л. д. 7 - 13), как не подтверждающие с достоверностью внесение платежей за использование спорного имущества, без учета доводов отзыва ответчика (т. 1, л. д. 145 ), согласно которым отношения по поводу использования им спорных помещений имели место, и ответчик производил расчеты с истцом.

Указав, что внесение платежей за пользование имуществом в предыдущие периоды не является доказательством использования его в спорный период, суды не обосновали непринятие представленных истцом платежных документов в качестве доказательства фактического использования ответчиком объектов недвижимости, не установили с достаточной полнотой на основании объективного и всестороннего исследования доказательств ни дату принятия учреждением имущества от общества во временное пользование, ни дату его возврата собственнику (освобождения).

Вопреки выводам суда первой инстанции, из представленных ответчиком документов не следует несогласие с фактом передачи ему спорного имущества. При этом, ссылаясь на свой приказ от 29.12.2007 № 34-а «ПД» о расторжении договорных отношений с обществом, учреждение не представило доказательства возврата (освобождения) переданного ему имущества до начала спорного периода.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса закреплено, что арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить

дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного решение и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, в том числе установить моменты фактического принятия и освобождения ответчиком спорного имущества, принять предусмотренные процессуальным законом меры к осуществлению сторонами сверки расчетов и составлению письменного акта, проверить правильность исчисления отыскиваемых сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса), в зависимости от установленного принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо -Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.07.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу № А15-225/2011 отменить, дело № А15-225/2011 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:
Судьи: Н.С. Мазурова
В.А. Анциферов
И.П. Назаренко