Проблемные вопросы регистрации права собственности и договоров аренды на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности
Свое продолжение получила история борьбы жителей Крыловского района Краснодарского края за гарантированное Конституцией РФ право свободно распоряжаться своей собственностью. В предыдущих номерах Вестника публиковались статьи, посвященные проведенному при помощи сотрудников ОАО «Юридическое агентство «СРВ» собранию собственников земельных долей и последовавших за этим судебных разбирательствах. Напомним, что речь шла о земельном участке сельскохозяйственного назначения в Крыловском районе Краснодарского края, находящемся в общей долевой собственности граждан и юридических лиц. Общество с ограниченной ответственностью «Кавказ» - правопреемник когда-то крупного и успешного СПК «Кавказ», осуществляло по договору с собственниками земельных долей, заключенному в 2004 году пользование земельным участком. Однако, по истечении его срока граждане недовольные работой организации не пожелали продлевать арендные отношения и расторгли договор. В конце 2010 года за помощью в ОАО «Юридическое агентство «СРВ» обратились несколько сельскохозяйственных организаций, с которыми собственники земельного участка пожелали иметь арендные отношения. Доверенности на представление интересов были выданы и самими собственниками земли. 28 ноября 2010 года было проведено общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в границах плана землепользования СПК «Кавказ», на котором были приняты решения о погашении записи в ЕГРП об обременении в виде договора аренды с ООО «Кавказ», а также выделении в счет земельных долей земельных участков для последующей передачи в аренду нашим Клиентам. Бывший арендатор - ООО «Кавказ», обращалось с исковым заявлением к собственникам земельного участка с требованием обязать заключить договор аренды на новый срок, а решения общего собрания от 28 ноября 2010 года признать непринятыми. Крыловским районным судом требования были удовлетворены. Тогда юристам нашего Агентства в суде кассационной инстанции удалось добиться отмены незаконного решения Крыловского районного суда и принятия нового решения, которым ООО «Кавказ» в полном объеме было отказано в удовлетворении требований. Общее собрание было признано законным, решения принятыми, а договор аренды прекращенным, что было неоднократно подтверждено вышестоящими инстанциями, вплоть до Верховного суда Российской Федерации. После того, как в судебных разбирательствах по поводу законности и правомерности проведенного собрания была поставлена точка, оказалось, что решена только часть проблемы и основная работа еще была впереди. Теперь предстояло поставить выделенные по решению общего собрания земельные участки на кадастровый учет, зарегистрировать права граждан на новые объекты права собственности и, самое сложное - обязать бывшего арендатора прекратить незаконное использование земельного участка, которое не прекращалось с 2009 года. При организации общего собрания в конце 2010 года сотрудниками нашего Агентства были соблюдены все формальности и учтены все положения действующего на тот момент законодательства, однако за то время, что шли судебные разбирательства и проводились межевые работы, это самое законодательство успело существенно поменяться. 1 июля 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». С внесением изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изменился как порядок выделения земельных участков в счет земельных долей в праве общей долевой собственности, так и порядок проведения общего собрания участников долевой собственности. Следом поменялся и перечень документов, необходимых для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, предусмотренный положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Собственники земельных долей и потенциальные арендаторы оказались в положении, которое грозило сделать бессмысленным проведенное собрание с таким трудом признанное законным и правомочным. В соответствии с внесенными изменениями для постановки на кадастровый учет необходимо утверждение межевых планов выделяемых земельных участков общим собранием собственников земельных долей, а также утверждение плана межевания органами местного самоуправления, что фактически предполагало проведения нового собрания и соблюдения дополнительной сложной и долговременной процедуры. Обратившись с заявлениями о постановке выделяемых земельных участков на кадастровый учет, наши Клиенты получили отказ. Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета было вынесено по тем основаниям, что заявителем не представлены документы, необходимые для проведения учета, предусмотренные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии со статьей 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие органа государственной власти, если считают, что нарушены их права и свободы. Действия ФБУ «Кадастровая палата» были обжалованы по месту нахождения заинтересованного лица в Советский районный суд города Краснодара. В заявлении мы просили суд отменить решения ФБУ «Кадастровая палата» о приостановлении постановки на учет и обязать учреждение осуществить учет по имеющимся документам. В обоснование доводов заявления нами указывалось, что в соответствии с одним из основополагающих принципов гражданского законодательства, закрепленным в статье 4 Гражданского кодекса РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Положения Федерального закона от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», на которые ссылалось ФБУ «Кадастровая палата», в соответствии со статьей 8 данного Федерального закона вступали в силу с 01 июля 2011 года, а следовательно, распространялись на правоотношения возникшие после этой даты. Общее собрание собственников земельных долей, а также подача заявления о проведении кадастрового учета состоялись до принятия закона о внесении изменений в положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и до вступления их в силу, в связи с чем внесенные изменения на них не распространялись. Данное обстоятельство, в совокупности с другими доводами и представленными доказательствами было принято судом, что привело к вынесению решения об удовлетворении нашего заявления. Земельные участки были поставлены на кадастровый учет. Ниже публикуется текст одного из решений Советского районного суда города Краснодара.
СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КРАСНОДАРА
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
23 декабря 2011 года
В составе: председательствующего: Арестова Н.А., при секретаре: Дохоян Р.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Рунец Василия Федоровича, Волик Василия Ивановича об оспаривании решения ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю
УСТАНОВИЛ:
Заявители обратились в суд с заявлением о признании незаконным решения ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю» №2343/5/11-195200 от 29 сентября 2011 г. о приостановлении осуществления кадастрового учета и просит обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю осуществить кадастровый учет объекта недвижимости № 23-0-1-63/3001/2011 от 24.09.2011 г.
В обоснование доводов заявители пояснили, что 28 ноября 2010 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в границах плана землепользования СПК «Кавказ», на котором было принято решение: в связи с прекращением договора аренды земельного участка, обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи в ЕГРП от 05.11.2004 г. № 23-01. 43-27. 2004-49. Также, на общем собрании собственников были приняты решения о выделении в счет земельных долей земельных участков для последующей передачи их в аренду другим сельскохозяйственным организациям. Решением собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.11.2010 г. определено: выделить в натуре земельный участок в счет долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 347.9 га кадастровый номер 23:14:00 00 000:0030, местоположение которого установлено относительно ориентира: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 4, поле 1K. 2К. 12. клетка 1, 3, отделение 3, поле 11, клетка 4, поле 10, клетка 4, расположенного в границах участка Волик В.И., Парнюк В.Н., Рунец В.Ф. и другим гражданам для передачи земельного участка в аренду ООО «Заря». Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12.04.2011 г., ООО «Кавказ», Федирко Г.Н. отказано в удовлетворении исковых требований к Вихляевой Т.В. и другим (всего 178 лиц) о признании решения общего собрания участников долевой собственности в земельном участке сельскохозяйственного назначения от 28.11.2010 г. непринятым, и об обязании ответчиков заключить с ООО «Кавказ» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 37 257 000 кв. метров с кадастровым номером 23:14:00 000:0030 на новый срок. Представитель ООО «Заря» по доверенности Чирва Н.П. обратилась в ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости №23-0-1-63/3001/2011-526 от 24.09.2011 года. Вместе с заявлением были представлены межевой план от 16.06.2011 года № б/н, доверенность представителя и иные документы. Однако, 29 сентября 2011 года ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю было вынесено решение №2343/5/11-195200 о приостановлении осуществления кадастрового учета. Отказ мотивирован тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для проведения учета, предусмотренные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», а именно в связи с тем, что с 01 июля 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2010 г.N 435-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Считают данный отказ незаконным, поскольку общее собрание собственников земельных долей, а также подача заявления о проведении кадастрового учета состоялись до принятия закона о внесении изменений в положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и до вступления их в силу, в связи с чем внесенные изменения на него не распространяются и применяться не должны.
В судебном заседании представители заявителей Рунец В.Ф., Волик В.И., Парнюк В.Н. - по доверенностям Чирва Н.П. и Роженко М.А., заявили ходатайство об уточнении заявленных требований. Просят обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю осуществить кадастровый учет объекта недвижимости № 23-0-1-63/3001/2011-526 от 24.09.2011 г. без предоставления дополнительных документов, указанных в решении № 2343/5/11- 195200 от 29 сентября 2011 г.
Представитель ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю - по доверенности Мальцев А.В., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 28 ноября 2010 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в границах плана землепользования СПК «Кавказ», на котором было принято решение, в связи с прекращением договора аренды земельного участка, обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи в ЕГРП от 05.11.2004 г. № 23-01.43-27.2004-49. Также, на общем собрании собственников были приняты решения о выделении в счет земельных долей земельных участков для последующей передачи их в аренду другим сельскохозяйственным организациям, что подтверждается протоколом общего собрания участников от 28.11.2010 г.
Решением собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.11.2010 г.определено: выделить в натуре земельный участок в счет долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 347,9 га кадастровый номер 23:14:00 00 000:0030; местоположение которого установлено относительно ориентира: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 4, поле 1K. 2К. 12. клетка 1. 3. отделение 3, поле 11, клетка 4, поле 10, клетка 4, расположенного в границах участка следующих граждан: Волик Василий Иванович, Парнюк Валентина Николаевна, Стрижевская Нина Ивановна, Мелюткова Раиса Ивановна, Тюльпина Антонина Фёдоровна, Омарова Моминат Сеид Кызы, Рудько Лидия Дмитриевна, Игнатенко Яков Фёдорович, Лызь Татьяна Яковлевна, Николаенко Светлана Алексеевна, Солод Александр Дмитриевич, Прищенко Нина Никитовна, Федоренко Людмила Георгиевна, Юшко Татьяна Алексеевна, Маковей Сергей Вячеславович, Маковей Антонина Антоновна, Охинько Владимир Анатольевич, Охинько Анатолий Иванович, Кучугура Анфиса Федотовна, Михайлова Раиса Акимовна, Харченко Любовь Павловна, Дикий Владимир Ильич, Косач Любовь Ильинична, Сопко Юлия Дмитриевна, Степанова Галина Александровна, Дымуха Валентина Ивановна, Рунец Наталья Петровна, Рунец Василий Фёдорович, Гайдук Валентина Фёдоровна, Галушко Мария Ивановна, Кривов Александр Павлович, Рей Иван Иванович, Мазирка Николай Александрович, Синченко Валентин Максимович, Синченко Николай Валентинович, Парнюк Александр Иванович, Лызь Владимир Александрович для передачи земельного участка в аренду ООО «Заря».
В результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием девяти земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:14:0000000:30 был подготовлен межевой план. После чего, представитель ООО «Заря»- по доверенности Чирва Н.П., обратился в ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости №23-0-163/3001/2011-526 от 24.09.2011 г.
Решением ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю от 29.09.2011 г. № 2343/5/11-195200 осуществление кадастрового учета объекта недвижимости приостановлено.
Отказ мотивирован тем, что не представлены необходимые документы для кадастрового учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре), а именно: с 01 июля 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2010 г. № 435-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым внесены изменения в статью 22 Закона о кадастре.
В соответствии со статьей 22 Закона «О государственном кадастре недвижимости» вместе с заявлением о кадастровом учете и межевым планом в орган кадастрового учета предоставляются:
- заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов, в случае их предоставления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);
- копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).
Рунец В.Ф., Волик В.И., Парнюк В.Н. заявлены требования об оспаривании указанного решения и содержится просьба обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю осуществить кадастровый учет объекта недвижимости без предоставления дополнительных документов, указанных в решении.
Суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что общее собрание участников долевой собственности о выделе долей земельного участка произошло 28.11.2010 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 29.12.2010 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым внесены изменения в ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то есть до 01.07.2011 г.
На момент проведения общего собрания действовали положения ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002г. N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которыми участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным Кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Письмом от 22 июля 2011 г. № ОГ-Д23-552 Министерство экономического развития Российской Федерации сообщает, что Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в редакции Закона № 435-Ф3, установлен новый порядок образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей. При этом, необходимо отметить, что Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Кроме того, положениями Закона об обороте не установлено, что новый порядок образования земельных участков должен применяться к отношениям по образованию земельных участков, процедура выдела которых была начата в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона № 435-ФЗ. Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, если, в соответствии с ранее установленным порядком, общее собрание участников долевой собственности состоялось до 01 июля 2011 года или извещения о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли было опубликовано до 01 июля 2011 г., то оформление прав в отношении таких образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с ранее установленным порядком.
Исходя из установленного в судебном заседании, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и считает необходимым обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю осуществить кадастровый учет спорного земельного участка, поскольку на момент выделения и согласования долей земельного участка действовали положения ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы: межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ), копия документа, подтверждающего, в соответствии с федеральным законом, принадлежность земельного участка к определенной категории земель.
Учитывая установленное в судебном заседании, суд считает, что принятое решение о приостановлении осуществления кадастрового учета нарушает законные права и интересы заявителей, поскольку выдел долей земельного участка осуществлялся в соответствии с действующим на тот момент земельным законодательством.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199, 257-258 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю осуществить кадастровый учет объекта недвижимости № 23-0-1-63/3001/2011-526 от 24.09.2011 г. без предоставления дополнительных документов, указанных в решении № 2343/5/11-195200 от 29 сентября 2011 г.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий Н.А. Арестов
Несмотря на наличие вступивших в силу судебных актов, в которых указывалось, что договор аренды между ООО «Кавказ» и собственниками земельных долей прекратил свое действие, а в заключении нового договора обществу было отказано, земельный участок фактически продолжал использоваться, проводились сельскохозяйственные работы, собирался урожай.
Статьей 304 Гражданского кодекса РФ установлено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Применительно к аренде земельных участков положения статьи 622 ГК РФ предполагают освобождение арендованного земельного участка от временных сооружений, строений, сельскохозяйственной техники, прекращение его обработки и возврат его арендодателю по акту приема-передачи.
Однако договором аренды №1 от 17.09.2004 года подписание акта приема-передачи не предусматривалось, и в последующем такой акт не составлялся. Передача земельного участка арендодателями арендатору осуществилась с момента, когда арендатор фактически приступил к его использованию.
Таким образом, возврат земельного участка должен был выражаться в прекращении всех работ на нем, освобождении его от сельскохозяйственной техники и сооружений.
Договор аренды земельного участка с ООО «Кавказ» прекратил свое действие 05 ноября 2009 года. К этому времени уборка яровых культур уже была завершена, таким образом право пользования земельным участком за ООО «Кавказ» сохранялось до окончания уборки озимых культур, то есть до 15 июля 2010 года.
Однако, с июля 2010 года ООО «Кавказ» в нарушение требований гражданского законодательства не выполнило обязанности по возврату арендованного имущества, продолжало пользоваться земельным участком и получать доходы.
Собственники земельных долей были вынуждены обратиться в суд с негаторными исками об устранении нарушения права собственности не связанного с лишением владения.
Требованиями искового заявления было обязать ООО «Кавказ» прекратить использование и передать земельный участок, а также не проводить новых сельскохозяйственных работ.
В свою очередь, ООО «Кавказ» обратилось со встречными исковыми заявлениями к истцам со следующим требованием: «Обязать ответчиков не нарушать наше право на уборку урожая со всего участка, обязать ответчиков не производить никаких работ вплоть до передачи земельного участка».
Само общество факт использования земельного участка не отрицало, указывало, что земельный участок обрабатывался ООО «Кавказ» на протяжении всего времени, но при этом, считая пользование законным, а договор пролонгированным и просило не нарушать право на уборку урожая.
ООО «Кавказ» было подано дополнительное заявление к встречному исковому заявлению, в котором было указано, что общество считает договор аренды не прекратившим свое действие. Требований по данному дополнению ООО «Кавказ» заявлено не было, и просительной части оно не содержало.
Решением Крыловского районного суда от 25 июля 2011 года исковое заявление собственников к ООО «Кавказ» удовлетворено частично.
Суд обязал ООО «Кавказ» передать земельные участки, в отношении которых заявлялись первоначальные требования до их уточнения (площадью 421,7 га; 356,4 га; 343,2 га; и 347,9 га, соответственно). В остальной части исковых требований было отказано.
Встречные исковые требования ООО «Кавказ» об обязании ответчиков не нарушать право на уборку урожая со всего участка, обязать ответчиков не производить никаких работ, вплоть до передачи земельного участка, судом были удовлетворены. Кроме того, суд признал договор аренды №1 от 17.09.2004 года возобновленным на неопределенный срок и прекратившим свое действие 25.07.2011 года, что не заявлялось ни одной из сторон.
Обратившись с кассационной жалобой в Крыловский районный суд, юристам нашего Агентства удалось добиться отмены незаконного решения Крыловского районного суда и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доводы истцов нашли подтверждение в кассационном определении Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2011 года. В частности, судом кассационной инстанции было указано, что разрешая спор, суду первой инстанции следовало дать надлежащую правовую оценку доводам истцов о том, что с июля 2010 года ООО «Кавказ», в нарушение требований ст. 622 ГК РФ, при наличии вступившего в силу решения суда о прекращении действия договора, не выполнило обязанности по возврату арендованного имущества, продолжает пользоваться земельным участком и получать доходы.
Также Краснодарский краевой суд в своем определении указывает, что суду при новом рассмотрении дела следует учесть, что вопрос о действии договора аренды уже разрешен судебными постановлениями кассационной инстанции, а также тщательно проверить доводы о незаконном пользовании ответчиком земельным участком после принятия и вступления в силу решения о прекращении договора аренды.
Подкрепив свою позицию доводами кассационной инстанции и ссылкой на положения части 3 статьи 390 ГПК РФ, согласно которой указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело, нам все же удалось добиться вынесения Крыловским районным судом законного и обоснованного решения. Решением от 01 февраля 2012 года требования собственников земельных долей были удовлетворены, во встречном исковом заявлении ООО «Кавказ» было отказано.
Суд апелляционной инстанции, проверив по жалобе ответчика законность и обоснованность решения Крыловского районного суда Краснодарского края от 01 февраля 2012 года, счел его законным, обоснованным и оставил без изменения. Ниже публикуется текст определения Краснодарского краевого суда
Именем Российской Федерации
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар «17» апреля 2012 года
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Неказакова В.Я., судей Малахай Г.А, Щуровой Н.Н., по докладу судьи Краевого суда Щуровой Н.Н., при секретаре Масюк М.А., слушал в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО «Кавказ» Максименко С.И. на решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 01 февраля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции
УСТАНОВИЛ:
Вихляева Т.В, Артеменко Л.Б, Богма А.Н, Вихляй В.П. и другие обратились в суд с иском к ООО «Кавказ» о прекращении пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения площадью 421,7 га кадастровый номер 23:14:00 00 000:0030, местоположение которого установлено относительно ориентира: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 1, поле 8, клетка 2,4, поле 9, клетка 2,4, поле 10, клетка 3,6, поле 11, клетка 2,3,4, поле 12, и не проведении сельскохозяйственных работ по обработке и засеву почвы на указанном земельном участке.
Не признавая исковые требования, ООО «Кавказ» обратилось со встречными исковыми требованиями к истцам об обязании не нарушать право на уборку урожая, обязании не проводить никаких работ до передачи земельного участка.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования и просили суд обязать ООО «Кавказ» прекратить пользование и передать арендодателям земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 37257000 кв.м, кадастровый номер 23:14:0000000:0030, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 1, поле 8, клетка 2,3, поле 2, клетка 1, 2, поле 3,4,5,6,7,11, клетка 1,2,3,4, поле 8,9, клетка 2,4, поле 10, клетка 3,6, клетка 1,2, отд. 3, поле 1к, поле 2, клетка 3 поле 3, клетка 3, поле 6, клетка 3,4, поле 1, клетка 3, поле 4,5,6,10, клетка 3,4, поле 4/2 клетка 1,2, поле 7,8 кв. 1,2,3,4 поле 9 клетка 1,2,3,4 поле 9 клетка 1,2.3 поле 11 клетка 4; отделение 4 поле 1 к поле 12 клетка 1,3 поле 11 клетка 1, и не проводить новых сельскохозяйственных работ по обработке и засеву почвы на вышеуказанном земельном участке, указывая на то, что спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности 556 собственникам, физическим и юридическим лицам, в том числе истцам. Между ООО «Кавказ» и собственниками земельных долей 17 сентября 2004 г. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1, по условиям которого собственники земельных долей передали во временное владение, пользование принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 37257000 кв.м, срок действия договора составлял 5 лет, свое действие прекратил 05.11.2009 г.
Решением Крыловского районного суда Краснодарского края от 01 февраля 2012 года исковые требования Вихляевой Т.В, Артеменко Л.Б, Богма А.Н, Вихляй В.П. и других удовлетворены, встречные исковые требования ООО «Кавказ» оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «Кавказ» Максименко С.И. просит решение отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что оно существенно нарушает права и свободы человека и гражданина, гарантированные конституцией РФ, нормы материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В судебном заседании представители ООО «Кавказ» Трухачев И.В. и Федирко Г.Н. позицию, изложенную в апелляционной жалобе поддержали, просили решение суда отменить.
Представитель Артеменко Л.Б, Богма А.Н, Вихляй В.П. и других - Кремнева Л.В., представила письменные возражения на апелляционную жалобу, считает решение законным и обоснованным, просила жалобу оставить без удовлетворения. Представитель Вихляевой Т.В.- Роженко М.А., так же просил решение суда оставить без изменения.
Выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы, жалобы, проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 17 сентября 2004 года между собственниками земельных долей (в том числе и истцами) в земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 37257000 кв.м, кадастровый номер 23:14:00 00 000:0030, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 1, поле 8, клетка 2,3, поле 2, клетка 1, 2, поле 3,4,5,6,7,11, клетка 1,2,3,4, поле 8,9, клетка 2,4, поле 10, клетка 3,6, клетка 1,2, отд. 3, поле 1к, поле 2, клетка 3 поле 3, клетка 3, поле 6, клетка 3,4, поле 1, клетка 3, поле 4,5,6,10, клетка 3,4, поле 4/2 клетка 1,2,, поле 7,8 кв. 1,2,3,4 поле 9 клетка 1,2,3,4 поле 9 клетка 1,2.3 поле 11 клетка 4; отделение 4 поле 1 к поле 12 клетка 1,3 поле 11 клетка 1, был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1, срок действия договора составлял 5 лет с момента государственной регистрации.
При этом, до истечения срока действия договора часть арендодателей в марте 2009 г. направила ООО «Кавказ» уведомления, в которых указывала о нежелании продлевать договор аренды земельного участка на новый срок.
Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения 28 ноября 2010 года было принято решение: в связи с прекращением договора аренды земельного участка обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи в ЕГРП от 05.11.2004 г. №23-01.43-27.2004- 49.
Из положений ст. 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором аренды.
Таким образом, из содержания закона следует, что арендатор обязан возвратить ту же самую вещь, которая ему была передана в аренду.
Учитывая требования закона, то обстоятельство, что по договору аренды арендатору передавался в пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:14:00 00 0000:0030 площадью 37257000 кв.м, сроком на пять лет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истцов к ООО «Кавказ».
Одновременно, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Кавказ» об обязании ответчиков не нарушать право на уборку урожая 2011 года.
Установив, что срок действия договора прекратил свое действие 05.11.2009 г, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у арендатора оснований для пользования спорным участком после прекращения срока действия договора аренды не имелось.
Данное обстоятельство также было установлено в вышестоящей судебной инстанции. Более того, урожай 2011 года убран.
Доводы апелляционной жалобы не состоятельны, поскольку вопрос о прекращении договора аренды спорного земельного участка с 05.11.2009 г. был разрешен ранее вышестоящими судебными инстанциями.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией за необоснованностью.
Оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора ООО «Кавказ» Максименко С.И.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи В.Я. Неказаков
Г.А. Малахай
Н.Н. Щурова
Заключительным этапом была регистрация прав собственников на вновь образованные земельные участки, а также регистрация договоров аренды.
Казалось бы, с имеющимися на руках судебными актами, подтверждающими законность каждого этапа выделения земельных участков проблем с регистрацией возникнуть не могло, однако у Крыловского отдела Росреестра на этот счет было свое мнение.
Обратившись с заявлениями о проведении государственной регистрации прав на выделенные по решению общего собрания земельные участки и представив все необходимые для ее проведения документы, в том числе принятые за последнее время судебные акты, собственники получили решение о приостановлении регистрации.
Основанием для вынесения указанного решения были сомнения регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Фактически проблема состояла в том, что по решению общего собрания должно было быть выделено четыре земельных участка с определенной площадью и местоположением, но при проведении межевания и постановке на кадастровый учет выделенные земельные участки были раздроблены. В границах земельных участков были образованы меньшие земельные участки, соответствующие реальному расположению полей на местности, сформированные в соответствии с размером принадлежащих собственникам земельным долей.
Указанные обстоятельства, по мнению государственного регистратора, являлись препятствием для проведения регистрации, так как местоположение земельных участков не было согласовано ни с собственниками всего земельного участка, ни с собственниками, пожелавшими выделить свои земельные доли.
Обратившись с заявлением об оспаривании решения Росреестра в Ленинский районный суд города Краснодара мы указывали, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 данного Федерального закона.
Статьей 14 Закона установлено, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
На основании пункта 2 статьи 13 Закона об обороте земель, местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 данного Федерального закона.
Кроме того п.1.2. ст. 14 ФЗ N 101-ФЗ установлено, что решением общего собрания может быть определено не только местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке (абз. 2 п.1.2, ст. 14), но и местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду (абз. 4, п.1.2, ст. 14).
Таким образом, из анализа указанных норм следует, что законом определен следующий порядок выделения земельных участков в счет земельных долей.
Во-первых, решение о выделении из общей долевой собственности своей доли может принять исключительно собственник, при этом именно собственником, в соответствии с положением ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ, определяется местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
При этом государственная регистрация права собственности, в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», носит заявительный характер.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.
С тем, чтобы предотвратить нецелесообразное, с точки зрения этого большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость земельного участка, остающегося в общей собственности, или быть затруднено его использование по целевому назначению, федеральный законодатель предоставил общему собранию сособственников право утверждать границы (местоположение) части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в счет земельных долей, а участнику долевой собственности, пожелавшему выделить свою земельную долю в натуре, - возможность определить в этих границах местоположение выделяемого земельного участка.
Кроме того, законодатель установил, что выделение собственником земельного участка должно проводиться в соответствии с положениями ст. 4 ФЗ N 101-ФЗ т.е соблюдаться требования к минимальным размерам и местоположению выделяемых земельных участков.
Исходя из перечня решаемых общим собранием вопросов, можно сделать однозначный вывод, о том, что общее собрание участников общей долевой собственности в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не имеет полномочий принимать решения о выделе определенным участникам долевой собственности земельных участков в определенном месте и с определенным местоположением, поскольку ч. 1.2 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не относит к компетенции общего собрания участников долевой собственности на земельный участок вопрос о выделе конкретных земельных участков определенным гражданам.
Иными словами собственник (или ряд собственников) принимает решение о выделении земельного участка или земельных участков в счет своих земельных долей, но выделение возможно из части земельного участка, которая определена на основании решения общего собрания. Выделяемый участок должен соответствовать требованиям ст. 4 ФЗ №101-ФЗ.
Каких-либо иных требований Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 07.03.2005 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или иными нормативными актами не предусмотрено.
Таким образом, требования, предъявляемые Росреестром РФ не содержатся в законе, а, следовательно, применены быть не могли.
Учитывая, что законность проведенного собрания установлена вступившими в силу судебными актами оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.
Указанные доводы не были восприняты судом первой инстанции и в удовлетворении наших заявлений было отказано, однако апелляционная инстанция Краснодарского краевого суда (ниже публикуется полный текст апелляционного определения) смогла разобраться в деле и приняла решение об отмене судебного акта первой инстанции и удовлетворении наших требований.
Действия Крыловского районного отдела управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации были признаны незаконными и отменены, суд обязал произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки. Спустя некоторое время были зарегистрированы и договоры аренды с нашими Клиентами.
Начальник юридического отдела
ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
М.А. Роженко
Именем Российской Федерации
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 июня 2012 года город Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Лободенко К.В., судей Ефименко Е.В., Леганова А.В., по докладу судьи краевого суда Леганова А.В., при секретаре, Маркиной И.С., слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Камянской Нины Ивановны на основании доверенности –Роженко М.А., на решение Ленинского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 02 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Камянская Н.И. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения
Крыловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту Управления Росреестра по Краснодарскому краю) о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый №23:14:0305000:621 по адресу: Краснодарский край, Крыловской район, СПК «Кавказ», отд.1, поле 4, клетка 2, площадью 43,4346 га.
В обоснование требований указано, что решением общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка от 28.11.2010 г. определено местоположение части земельного участка для выделения его в натуре в счет долей в праве собственности 50 собственников, в том числе и ее доли, для передачи в аренду ИП Глушакову О.Н. С данным решением она обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный ей земельный участок. Однако, уведомлением государственного регистратора от 23.12.2011 г. государственная регистрация приостановлена и заявителю предложено представить дополнительные документы, так как не утверждено местоположение земельного участка, выделенного в счет ее земельной доли.
Камянская Н.И. считает оспариваемое решение заинтересованного лица незаконным, просит обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отделение 1, поле 4, клетка 2, кадастровый номер 23:14:0305000:621, площадью 43,4346 га.
В судебном заседании представитель Камянской Н.И. по доверенности Роженко М.А. требования заявления поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю на основании доверенности Камская О.В. заявленные требования не признала, в удовлетворении заявления просила отказать.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении заявления Камянской Н.И. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Камянской Н.И. выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, приняв новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Камянской Н.И. по доверенности -Роженко М.А., настаивавшего на удовлетворении жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю на основании доверенности- Мисливскую О.А., считавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 37 257 000 кв.м., кадастровый № 23:14:00 00 000:0030 по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отд. 1 поле 1, кл.2,3, поле 2 кл.1,2, поле 3,4,5,6,7,11, кл. 1,2,3,4, поле 8,9, кл.2,4, поле 10, кл.3,6, поле 12, кл.1,2, отд.3, поле 1к, поле 2, кл.3, поле 3, кл.3, поле 6, кл.3,4, поле 1, кл.3, поле 4,5,6,10, кл.3,4, поле 4/2 кл.1,2, поле 7,8 кл.1,2,3,4 поле 9 кл. 1,2,3,4 поле 9 кл. 1,2,3 Поле 11 кл.4; отд.4 поле 1 к поле 12 кл.1,3 поле 11 кл.1 принадлежит 556 собственникам физическим и юридическим лицам, в том числе и заявителю, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество.
Решением общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в границах плана землепользования СПК «Кавказ» от 28.11.2010 г. участники долевой собственности определили местоположение части земельного участка, кадастровый №23:14:0305000:0030 по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ» для выделения его в натуре за счет долей в праве собственности 50 собственников (в том числе заявителя) для передачи в аренду ИП Глушкову О.Н., а именно земельный участок 356,4 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отд. 1 поле 3, клетка 1,2,3,4; поле 4, клетка 1,2,3,4; поле 5, клетка 1,2.
На основании указанного решения за государственной регистрацией права собственности обратились шесть собственников долей земельного участка с кадастровым номером 23:14:0000000:0030, в том числе Камянская Н.И., на земельный участок с кадастровым номером 23:14:0305000:621 площадью 43,4346 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отд.1, поле 4, клетка 2.
Крыловским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 23.12.2011 г. вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу : Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ», отд.1, поле 4, клетка 2, кадастровый (условный) номер: 23:14:0305000:621.
Основанием для вынесения указанного решения было наличие сомнений регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении требований Камянской Н.И., суд первой инстанции указал на законность действий заинтересованного лица.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
Как правильно указал суд первой инстанции, порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлен ст.ст.13,14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. №101-ФЗ (в редакции, действующей на момент проведения собрания).
В соответствии с п.1 ст. 13 Закона об обороте земель участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона.
Статьей 14 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ (в редакции от 08.05.2009 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
На основании п.2 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 настоящего Федерального закона.
Кроме того п.1.2. ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что решением общего собрания может быть определено не только местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке (абз.2 п.1.2, ст. 14), но и местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду (абз.4, п. 1.2, ст. 14).
Таким образом, решение о выделении из общей долевой собственности своей доли может принять исключительно собственник, при этом именно собственником в соответствии с положением ст. 13 ФЗ от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяется местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
При этом, государственная регистрация права собственности в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (в редакции от 12.12.2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проводится на основании представленных собственником документов, а также его волеизъявления, указанного в заявлении о проведении регистрации, то есть носит заявительный характер (ст. 13 Закона).
Положениями п. 1.2 ст. 14 Федерального закона определен исчерпывающий перечень вопросов, разрешаемых общим собранием собственников земельного участка: условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
Таким образом, исходя из перечня решаемых общим собранием вопросов, можно сделать однозначный вывод, о том, что общее собрание участников общей долевой собственности в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не имеет полномочий принимать решения о выделе определенным участникам долевой собственности земельных участков в определенном месте и с определенным местоположением, поскольку ч.1.2 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не относит к компетенции общего собрания участников долевой собственности на земельный участок вопрос о выделе конкретных земельных участков определенным гражданам.
Во всех перечисленных выше подпунктах п. 1.2 ст. 14 ФЗ №101-ФЗ установлено право собрания на определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для последующего распоряжения в соответствии с решением общего собрания (выделения для расширения личного хозяйства, для передачи в аренду, доверительное управление и т.д.)
Иными словами собственник (или ряд собственников) принимает решение о выделении земельного участка или земельных участков в счет своих земельных долей, но выделение возможно из части земельного участка, которая определена на основании решения общего собрания. Выделяемый участок должен соответствовать требованиям ст.4 ФЗ №101-ФЗ.
Каких-либо иных требований Федеральным законом от 24.07.2002 г. №101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или иными нормативными актами не предусмотрено.
Таким образом, требования, предъявленные Управлением Росреестра РФ и подтвержденные решением Ленинского районного суда г.Краснодара не содержатся в законе, а следовательно, применены быть не могут.
Кроме того, отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции указал на следующие обстоятельства.
Решением общего собрания от 28.11.2010 г. определено местоположение земельного участка площадью 356,4 га, выделяемого в счет земельных долей 50 участников долевой собственности, для передачи его в аренду ИП Глушакову О.Н. При этом местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, указанным решением не определялось.
За регистрацией права собственности на земельный участок площадью 356,4 га (местоположение которого согласовано с остальными участниками долевой собственности) собственники земельных долей, которым было согласовано выделение, не обращались.
За государственной регистрацией обратились 6 собственников земельных долей, в том числе заявитель, выделяющие в счет своих долей земельный участок площадью 43,4346 га. Данный земельный участок находится в пределах земельного участка площадью 356,4 га.
При этом местоположение спорного земельного участка не согласовано ни с собственниками земельных долей в земельном участке 3725,7 га, ни с собственниками земельных долей в земельном участке площадью 356,4 га.
Указанные выше выводы суда являются ошибочными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в границах плана землепользования СПК «Кавказ», на котором было принято решение: в связи с прекращением договора аренды земельного участка обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи в ЕГРП от 05.11.2004 г. №23-01.43-27.2004-49 состоялось 28.11.2010 г.
На общем собрании собственниками земельных долей были определены границы, размер и местоположение части земельного участка, предназначенного для выделения из него земельных участков в счет земельных долей (вопрос 3 решения общего собрания).
Также на общем собрании были определены части земельного участка (их размер и местоположение), в границах которых должны выделяться земельные участки в счет земельных долей для последующей передачи в аренду (вопросы 5,6,7,8 решения собрания).
Размеры земельных участков, в границах которых могут быть выделены земельные участки для последующей передачи в аренду были определены в соответствии с абз.4 ч.2 ст. 13 ФЗ №101-ФЗ, исходя из совокупности принадлежащих собственникам, изъявивших желание выделиться, земельных долей, на основании имеющихся у них правоустанавливающих документов.
Из материалов дела следует, что бывший арендатор - ООО «Кавказ», обращалось с исковым заявлением к собственникам земельного участка с требованием обязать заключить договор аренды на новый срок, а решения общего собрания от 28.11.2010 г. признать непринятыми.
Кассационным определением Краснодарского краевого суда от 12.04.2011 г., представленным на государственную регистрацию, в удовлетворении искового заявления ООО «Кавказ» было отказано, суд признал общее собрание собственников земельных долей состоявшимся, решения принятыми.
При этом в тексте судебного акта четко оговаривались вопросы соответствия проведенного собрания действующему законодательству и наличию кворума, необходимого для принятия правомерного решения.
В соответствии с ч.2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
После проведения собрания собственниками земельных долей, желающими выделить земельные участки из земельного участка, определенного решением общего собрания (площадью 356,4 га) было согласовано, в каком порядке будет произведено выделение.
Собственниками было заключено соглашение об определении местоположения земельных участков от 01.12.2011 г., которым были установлены границы выделяемых земельных участков (в пределах предназначенного для этого земельного участка), их размер (в соответствии с количеством принадлежащих собственникам долей) и местоположение (в соответствии с реальным расположением полей на местности). Указанное соглашение было представлено в материалы дела и свидетельствует о том, что собственниками, пожелавшими выделить свои земельные доли, между собой согласован порядок их выделения.
Таким образом, выделяемый земельный участок, за регистрацией права на который заявитель обратился, соответствует всем требованиям действующего законодательства и при постановке его на кадастровый учет нарушений указанных положений закона выявлено не было.
Не содержит претензий в части нарушения требований о размерах или положении регистрируемого земельного участка и оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что земельные участки были выделены в точном соответствии с решением общего собрания собственников земельного участка и требованиями действующего на тот момент законодательства, а выводы регистратора не соответствуют положениям нормативных актов.
Таким образом, у заинтересованного лица имелись все основания для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и законные основания приостановления отсутствуют. А потому решение о приостановлении государственной регистрации являлось незаконным и подлежало отмене судом первой инстанции.
Доводы представителя Росреестра по Краснодарскому краю о том, что право собственности на спорный земельный участок уже зарегистрировано, не могут быть приняты судебной коллегий во внимание, поскольку доказательств осуществления регистрационных действий заинтересованным лицом не представлено, тогда как обязанность по доказыванию по настоящей категории дел возложена на него 4.1 ст.249 ГПК РФ.
Пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ гласят, что несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении требований Сидиковой Л.А.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу представителя Камянской Нины Ивановны на основании доверенности -Роженко М.А. удовлетворить.
Решение Ленинского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 02 апреля 2012 года отменить.
Вынести по делу новое решение.
Заявление Камянской Нины Ивановны удовлетворить.
Признать незаконным решение Крыловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер № 23:14:0305000:621 по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ»,отд.1,поле 4,клетка 2.
Обязать Крыловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер № 23:14:0305000:621 по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, СПК «Кавказ»,отд.1,поле 4,клетка 2.
Председательствующий
Судьи К.В. Лободенко
А.В. Леганов
Е.В. Ефименко
