Несмотря на попытку Залогодателя уйти от обязательств, предусмотренных нотариально заверенным договором залога, юристам Юридического агентства «СРВ» удалось защитить интересы Залогодержателя – СПК (колхоз) «Егорлыкский» и обратить взыскание на недвижимое имущество - завод по производству масла

Залог представляет собой частный случай обязательства, но не имеет самостоятельного значения. По типу залоговое обязательство носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству, которое имеется между сторонами договора залога (например, договор купли-продажи).

Обращение взыскания и реализация предмета залога являются завершающими и самыми сложными этапами реализации залогодержателем своих требований из стоимости залогового имущества. Именно на этих этапах залогодержатели сталкиваются с наибольшими трудностями, которые во многом определяют недостаточную эффективность использования залога как такового.

Смысл залога как обеспечительного обязательства состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Но не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств должником предоставляет залогодержателю право на реализацию залога.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он (должник) отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Клиент ОАО «Юридическое агентство «СРВ» - СПК (колхоз) «Егорлыкский» столкнулся с неисполнением основного обязательства со стороны контрагента ООО «СтройСервис» по договору купли – продажи 2008г., а именно:

В октябре 2008г. между СПК (колхоз) «Егорлыкский» и ООО «СтройСервис» был заключен договор купли-продажи подсолнечника на общую сумму 8 000 000 рублей. Свои обязательства по передаче в собственность ООО «СтройСервис» подсолнечника СПК (колхоз) «Егорлыкский» выполнил в полном объеме.

В свою очередь, ООО «СройСервис» обязательства перед СПК (колхоз) «Егорлыкский» по оплате подсолнечника не исполнило.

В целях погашения задолженности перед СПК (колхоз) «Егорлыский» в январе 2009г. между ООО «СтройСервис» и физическим лицом был заключен договор уступки (перевода) долга по договору купли-продажи подсолнечника 2008г., согласно которому ООО «СтройСервис» передало, а физическое лицо полностью приняло на себя обязательства покупателя по договору купли-продажи подсолнечника 2008г. Таким образом, в результате заключения договора уступки (перевода) долга от 14.01.2009г., у физического лица возникли обязательства перед СПК (колхоз) «Егорлыкский» по оплате 8 000 000 рублей по договору купли - продажи подсолнечника 2008г.

В обеспечение исполнения основного обязательства по вышеуказанному договору уступки (перевода) долга физическое лицо и СПК (колхоз) «Егорлыкский» в сентябре 2009г. заключили нотариально заверенный договор залога.

Согласно пункту 1 договора залога в обеспечение своих обязательств по договору купли-продажи подсолнечника от 11.10.2008г. физическое лицо (Залогодатель) передало в залог СПК (колхоз) «Егорлыкский» (Залогодержатель) недвижимое имущество, состоящее из нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 5.1. договора залога Залогодержатель вправе был обратить взыскание на предмет залога, если к 01 октября 2009г. Залогодатель не исполнит основное обязательство. Залогодержатель имел преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами.

К определенному в договоре залога сроку, 01 октября 2009г., Залогодатель не исполнил основное обязательство, предусмотренное договором уступки (перевода) долга от 14.01.2009г., в связи с чем, СПК (колхоз) «Егорлыкский» был вынужден инициировать процедуру обращения взыскания на предмет залога.

Особый случай в рассматриваемой ситуации составляет договор о залоге, содержащий условие о внесудебном порядке обращения взыскания, который был удостоверен нотариально.

В нашем случае, в договоре залога стороны оговорили, что залоговое имущество реализуется посредством проведения открытого аукциона в соответствии со статьей 59 Закона РФ «Об ипотеке».

Статья 59 Закона РФ «Об ипотеке» предусматривает реализацию предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке, согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Между тем, Закон № 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" внес изменения в механизм регулирования обращения взыскания на заложенное имущество через внесудебное соглашение между залогодателем и залогодержателем, чем вызвал определенную коллизию с толкованием положений п. 1 ст. 349 ГК РФ, который допускает возможность сторон договора залога уже непосредственно при заключении договора залога заключить соглашение о применении сторонами иного способа, нежели судебный способ обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, закон не определяет этот иной порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно букве закона порядок обращения должен быть установлен соглашением сторон. Однако, как правило, стороны в договоре залога ограничиваются одним лишь указанием на внесудебную процедуру обращения взыскания" и при этом не устанавливают собственно никакого порядка такой процедуры.

В силу этого возникает ряд закономерных вопросов. Во-первых, можно ли в данном случае считать согласованным сторонами условие о внесудебном порядке обращения взыскания и вправе ли залогодержатель прибегать к этому порядку? Во-вторых, появляются ли в данном случае основания для заявления залогодателем в суд отдельных требований к залогодержателю, связанных с его возражениями по отсутствию основания для обращения взыскания на заложенное имущество либо по размеру требования залогодержателя, равно как о наличии основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

С указанной проблемой реализации заложенного имущества во внесудебном порядке столкнулся СПК (колхоз) «Егорлыкский». Залогодатель, несмотря на то, что в нотариально заверенном договоре залога было указано на возможность реализации предмета залога во внесудебном порядке, фактически воспрепятствовал процедуре внесудебной реализации, тогда как законодатель предоставил сторонам залогового обязательства право самостоятельно формулировать условия относительно определения способов реализации (например, на торгах) заложенного имущества независимо от того, какой механизм обращения взыскания на имущество предусмотрен в договоре: судебный или внесудебный.

При таких обстоятельствах, в виду наличия противоречия, связанного с толкованием положений п. 1 ст. 349 ГК РФ и Законом № 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", вытекает один принципиальный момент: даже если сторонами договора согласованы способы реализации имущества, но не отражен сам порядок обращения взыскания, то по умолчанию, как указано выше, согласно общей норме закона обращение взыскания осуществляется по решению суда.

В целях реализации законных прав СПК (колхоз) «Егорлыкский» по договору залога специалисты Юридического агентства «СРВ» обратились в Изобильненский районный суд с исковыми требованиями об обращении взыскания по договору залога от 10 сентября 2009г. на заложенное имущество, состоящее из объектов движимого и недвижимого имущества.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (Залогодателя или Залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Юристами нашего Агентства было доказано суду, что договор залога между СПК (колхоз) «Егорлыкский» и физическим лицом содержит существенные условия, согласованные сторонами при его подписании (предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество).

При этом, интересным моментом является то обстоятельство, что согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен, в частности, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Такая цена на публичных торгах определяется соглашением между Залогодателем и Залогодержателем, а в случае спора только судом.

В соответствии с пунктом 2 договора залога общая стоимость предмета залога составляла по соглашению сторон 45 040 800 рублей, что подтверждалось отчетом оценщика 2009г.

Между тем, в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 26 Приказа Минэкономразвития РФ № 256 от 20.07.2007 г. (ред. от 22.10.2010 г. г.) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В ходе разбирательства дела было установлено, что с даты составления отчета оценщика прошло шесть месяцев.

В связи с этим, истцом суду был представлен отчет об оценке от 03.09.2012 г. , согласно которому была проведена актуализация отчета об оценке, выполненного в 2009г.

Согласно отчету об оценке 2012г. общая рыночная стоимость имущества, составила 19 774 700 рублей, из них стоимость объектов недвижимого имущества 12 642 200 руб., стоимость оборудования и сооружений 7 132 500 руб.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ № 405 от 06.12.2011 г. ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Соблюдая требования закона, а именно подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона № 405-ФЗ от 06.12.2011 г., вступившим в действие с 07.03.2012 г. , суд, принимая оценку залогового имущества на основании отчета оценщика, должен установить начальную продажную цену залогового имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

С учетом изложенного, специалисты Юридического агентства «СРВ» доказали в судебном порядке, что начальная цена стоимости объектов по договору залога от 10.09.2009г. должна быть установлена в размере 15 819 760 руб., из них объектов недвижимого имущества 10 113 760 рублей, стоимость оборудования и сооружений 5 706 000 руб.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суд должен учитывать, что указание в решении начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе исполнительного производства. Это отражено в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от его оценки, указанной в договоре об ипотеке, суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре.

Таким образом, в описанной ситуации суд может удовлетворить ходатайство залогодержателя при отсутствии возражений залогодателя.

Доказательств несоответствия цены заложенного имущества, определенной сторонами в договоре ипотеки в качестве залоговой стоимости, фактической его стоимости на момент рассмотрения настоящего спора ответчик суду не представил.

По результатам рассмотрения спора, проведенного с участием специалистов Юридического агентства «СРВ» по иску СПК (колхоз) «Егорлыкский» к физическому лицу, суд удовлетворил исковые требования колхоза, обратил взыскание в пределах взыскиваемой суммы 8 000 000 (восемь миллионов) рублей 00 коп. на заложенное имущество, установив начальную продажную цену указанного имущества на торгах в размере рыночной стоимости 15 819 760 руб., из них объектов недвижимого имущества 10 113 760 рублей, стоимость оборудования и сооружений 5 706 000 руб.

Как мы видим, порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном (бесспорном) порядке на основании соглашения между Залогодержателем и Залогодателем имеет болевые точки, без учета которых трудно соблюсти (сохранить) баланс интересов сторон и поэтому стороны вынуждены обращаться в суд, при наличии такого соглашения.

Ниже публикуется полный текст судебного акта.

Заместитель генерального директора
ООО «Консалтинговая группа «СРВ»
Т.Б. Челнокова

РЕШЕНИЕ
(заочное)
Именем Российской Федерации

г. Изобильный
24 октября 2012 года Дело №2-1609/2012

Изобильненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Блудова В.П.,при секретаре судебного заседания Жириковой Е.С., с участием представителя истца СПК (колхоз) «Егорлыкский» по доверенности Никитенко Артема Николаевича, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Изобильненского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Егорлыкский» к Дашаевой Зареме Мовсаровне об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился представитель СПК (колхоз) «Егорлыкский» по доверенности Никитенко А.Н. с иском к Дашаевой З.М. с требованиями:

Обратить взыскание по договору залога от 10 сентября 2009 года (зарегистрированному в реестре за № 1809, удостоверенного Карабаевым С. Ю., нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу), заключенному между Дашаевой Заремой Мовсаровной (паспорт 0700 № 193112, выданный Отделом внутренних дел Изобильненского района Ставропольского края 08.02.2001 года, код подразделения 262-101, проживающей по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, г. Изобильный, ул. Электронная, дом № 16, кв. № 28) и СПК (колхоз) «Егорлыкский» (ИНН 2607011470, ОГРН 1022600664789, место нахождения: 356106, Ставропольский край, Изобильненский район, село Птичье, ул. К. Маркса, 22) на заложенное имущество, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Рыздвяный, ул. Восточная, 71 состоящее из следующих объектов недвижимости:

1. нежилое здание - административный корпус, литер А, инвентарный номер 44, площадью 537,50 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/А, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 2. нежилое здание - весовая, литер Б, инвентарный номер 44, площадью 74,90 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002.44/36:1000/Б, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 3. нежилое здание - производственное здание, литер В, инвентарный номер 44. площадью 443,30 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условныйномер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/В, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 4. нежилое здание - склад семечек, литер Д, инвентарный номер 44, ,щадью 288,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Д, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один)

- 5. нежилое здание - производственное здание, литер 3, инвентарный ’ номер 44, площадью 1212.70 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/3, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 6. нежилое здание - производственный цех, литер И, инвентарный номер 44, площадью 157,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/И, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 7. нежилое здание - производственное здание, литер К, инвентарный номер 44, площадью 20,50 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/К, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 8. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер М, инвентарный номер 44, площадью 50,40 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/М, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 9. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер Н, инвентарный номер 44, площадью 10,80 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Н, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 10. земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, под производственную базу, площадь - 37375,00 кв.м., кадастровый номер 26:06:190210:0002, находящийся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- а также следующее оборудование:

В судебном заседании представитель истца СПК (колхоз) «Егорлыкский» по доверенности Никитенко А.Н. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что 14 января 2009 года между ООО «СтройСервис» и гражданкой Дашаевой Заремой Мовсаровной был заключен договор уступки перевода долга по договору купли-продажи № б/н от 11.10.2008 года, согласно которому ООО «СтройСервис» передало, а гражданка Дашаева Зарема Мовсарвна полностью приняла на себя обязательства Покупателя по договору купли-продажи № б/н от 11.10.2008 года. В результате заключения договора уступки от 14.01.2009 г. года обязательства по оплате 8 000 000 рублей в адрес СПК (колхоз) «Егорлыкский» по договору купли продажи б/н от 11.10.2008 года перешли к Дашаевой З.М.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору Дашаева Зарема Мовсаровна и СПК (колхоз) «Егорлыкский» заключили нотариально заверенный договор залога от 10.09.2009 г. года.

Согласно п. 1 договора залога в обеспечение своих обязательств по договору купли-продажи б/н от 11.10.2008 года Дашаева З.М. передала в залог СПК (колхоз) «Егорлыкский» недвижимое и движимое имущество, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Рыздвяный, ул. Восточная ,71, перечень которого указан в договоре залога от 10.09.2009 г. года. Просил суд исковое заявление удовлетворить и обратить взыскание на заложенное имущество.

Ответчица Дашаева З.М. в судебное заседании не явилась, была надлежащим образом уведомлена. Извещалась о месте и времени проведения судебного заседания посредством почтовых отправлений с уведомлением по адресу проживания: Ставропольский край, Изобильненский район, город Изобильный, улица Электронная, дом № 16, квартира № 28. Данный адрес ответчицы указан как в справке паспортного стола, так и в нотариально заверенном договоре залога от 10.09.2009 г. года. Согласно корешка уведомления, повестку о явке в судебное заседание получил её представитель Дашаев Т.Р., о чем расписался. Обязанность по представлению суду доказательств уважительности причин неявки Дашаева З.М. не исполнила. Возражений на исковое заявление также не представила. В связи с вышеуказанными обстоятельствами, с учетом требований ст. 233 ГПК РФ, суд считает необходимым рассмотреть гражданское дело в отсутствии ответчика, в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца Никитенко А.Н., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, согласно статье 348 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч.1 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

В свою очередь, в соответствии со ст. 69 названного Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

С учетом данной нормы, обращение взыскания на нежилые помещения возможно лишь одновременно с обращением взыскания на земельный участок, являющиеся единым имущественным комплексом.

Как было установлено в судебном заседании, 10 сентября 2009 года между Дашаевой З.М. и СПК (колхоз) «Егорлыкский» был заключен нотариально заверенный договор залога, зарегистрированный в реестре за №1809, удостоверенный нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаевым С.Ю..

Согласно п. 1 договора залога от 10.09.2009 г. года в обеспечение своих обязательств по договору купли-продажи б/н от 11.10.2008 года Дашаева З.М. передала в залог СПК (колхоз) «Егорлыкский» недвижимое и движимое имущество, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Рыздвяный, ул. Восточная , 71 состоящее из следующих объектов:

- 1. нежилое здание - административный корпус, литер А, инвентарный номер 44, площадью 537,50 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/А, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 2. нежилое здание - весовая, литер Б, инвентарный номер 44, площадью 74,90 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002.44/36:1000/Б, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 3. нежилое здание - производственное здание, литер В, инвентарный номер 44. площадью 443,30 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/В, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 4. нежилое здание - склад семечек, литер Д, инвентарный номер 44, площадью 288,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Д, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 5. нежилое здание - производственное здание, литер 3, инвентарный номер 44, площадью 1212.70 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/3, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 6. нежилое здание - производственный цех, литер И, инвентарный номер 44, площадью 157,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/И, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 7. нежилое здание - производственное здание, литер К, инвентарный номер 44, площадью 20,50 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условным номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/К, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 8. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер М, инвентарный номер 44, площадью 50,40 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/М, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 9. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер Н, инвентарный номер 44, площадью 10,80 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Н, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- 10. земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, под производственную базу, площадь - 37375,00 кв.м., кадастровый номер 26:06:190210:0002, находящийся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- а также следующее оборудование:

В соответствии с пунктом 2.1. договора залога, стоимость переданного в залог имущества, обеспечивает СПК (колхоз) «Егорлыкский» погашение суммы долга по основному обязательству, пени, неустойки, расходы залогодержателя по взысканию задолженности, расходы по реализации заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 5.1. договора залога, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, если к 01.10.2009 г. года залогодатель не исполнит основное обязательство.

Как следует из представленных суду материалов и пояснений представителя истца, Залогодатель, Дашаева З.М. не исполнила свои обязательства перед СПК (колхоз) «Егорлыкский» по оплате долга в сумме 8 000000 рублей к 01.10.2009 г. года. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

24 августа 2011 года СПК (колхоз) «Егорлыкский» в адрес Дашаевой З.М. было направлено уведомление о необходимости исполнения обязательства по договору залога от 23.04.2009 г. года, зарегистрированного в реестре за № 1809, заключающемуся в выплате СПК (колхоз) «Егорлыкский» 8 000 000 руб.

Уведомление оставлено Дашаевой З.М. без ответа и удовлетворения.

29.08.2012 г. года СПК (колхоз) «Егорлыкский» в адрес Дашаевой З.М. было отправлено уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество. Уведомление также оставлено Дашаевой З.М. без ответа и удовлетворения.

Судом установлено, что на момент рассмотрения гражданского дела вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит Дашаевой Зареме Мовсаровне на праве собственности с ограничением (обременением) права в виде ипотеки по договору залога от 10.09.2009 г. года, в пользу истца - СПК (колхоз) «Егорлыкский», что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/044/2012-183, № 01/044/2012-182, № 01/044/2012-181, № 01/044/2012-180, № 01/044/2012-179, № 01/044/2012-178, № 01/044/2012-177, № 01/044/2012-176, № 01/044/2012-175, № 01/044/2012-174от 31.08.2012г. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права с 23.09.2009 г. года до полной оплаты.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Ч. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» также предусматривает, что в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В соответствии с п.1 ст.341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Анализ условий договора залога от 10.09.2009 г. года позволяет прийти к выводу о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора (предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество).

Таким образом, право залога у СПК (колхоз) «Егорлыкский» возникло с момента заключения договора залога от 10.09.2009 г. года.

В соответствии с пунктом 2 договора залога общая стоимость предмета залога составляет по соглашению сторон 45 040 800 рублей, что подтверждается отчетом оценщика № 43/98/09, выданным ООО «Деловой партнер» 26.08.2009 г. года.

В силу ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Из материалов дела следует, что с даты составления отчета от № 43/98/09 выданным ООО «Деловой партнер» 26.08.2009 г. года прошло шесть месяцев.

В связи с этим, истцом суду был представлен отчет об оценке от 03.09.2012 г. года № 253/10/12, выданный ООО «Деловой партнер», согласно которому была проведена актуализация отчета об оценке, выполненного ООО «Деловой партнер» 26.08.2009 г. года.

Согласно отчету об оценке от 03.09.2012 г. года № 243/10/12 общая рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу Ставропольский край, Изобильненский район, п. Рыздвяный, ул. Восточная, 71 составила 19 774 700 рублей, из них стоимость объектов недвижимого имущества 12 642 200 рублей, стоимость оборудования и сооружений 7 132 500 рублей.

Доказательств несоответствия цены заложенного имущества, определенной сторонами в договоре ипотеки в качестве залоговой стоимости, фактической его стоимости на момент рассмотрения гражданского дела ответчиком Дашаевой З.М., не представлено.

П.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (в ред. ФЗ №405 от 06.12.2011 г. года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Соблюдая требования закона, а именно П.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (в ред. ФЗ №405 от 06.12.2011 г. года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившим в действие с 07.03.2012 г. года, суд, принимая оценку залогового имущества на основании отчета оценщика, должен установить начальную продажную цену залогового имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. С учетом изложенного начальная цена стоимости объектов по договору залога от 10.09.2009 г. года составляет 15 819 760 рублей, из них объектов недвижимого имущества 10 113 760 рублей, стоимость оборудования и сооружений 5 706 000 рублей.

При изложенных выше обстоятельствах дела суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога б/н от 10.09.2009 г. года.

Истцом, при обращении в суд была оплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей. С учетом требований ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, которая гласит, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, с ответчика подлежит взысканию указанная сумма.

Руководствуясь ст.ст. 334, 338, 339, 432 ГК РФ, ст.ст. 5, 54, 69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Егорлыкский» к Дашаевой Зареме Мовсаровне об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Обратить взыскание в пределах взыскиваемой суммы 8 000 000 (восемь миллионов) рублей на следующее заложенное имущество: по договору залога от 10 сентября 2009 года, заключенному между Дашаевой Заремой Мовсаровной (паспорт серия 0700 №193112, выданный ОВД Изобильненского района Ставропольского края 08.02.2001 года, код подразделения 262-010, проживающей по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, г. Изобильный, улица Электронная, дом № 16, кв. № 28) и СПК (колхоз) «Егорлыкский» (ИНН 2607011470, место нахождения: 356106, Ставропольский край, Изобильненский район, с. Птичье, ул. К. Маркса, 22):

1. нежилое здание - административный корпус, литер А, инвентарный номер 44, площадью 537,50 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/А, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

2. нежилое здание - весовая, литер Б, инвентарный номер 44, площадью 74,90 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002.44/36:1000/Б, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

3. нежилое здание - производственное здание, литер В, инвентарный номер 44. площадью 443,30 кв.м., этажность - 2, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/В, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

4. нежилое здание - склад семечек, литер Д, инвентарный номер 44, площадью 288,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Д, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

5. нежилое здание - производственное здание, литер 3, инвентарный номер 44, площадью 1212.70 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/3, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

6. нежилое здание - производственный цех, литер И, инвентарный номер 44, площадью 157,00 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/И, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

7. нежилое здание - производственное здание, литер К, инвентарный номер 44, площадью 20,50 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условным номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/К, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

8. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер М, инвентарный номер 44, площадью 50,40 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/М, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

9. нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер Н, инвентарный номер 44, площадью 10,80 кв.м., этажность - 1, кадастровый (или условный номер) 26:06:190602:0002:44/36:1000/Н, находящееся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

10. земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, под производственную базу, площадь - 37375,00 кв.м., кадастровый номер 26:06:190210:0002, находящийся по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Рыздвяный, улица Восточная, 71 (семьдесят один);

- а также следующее оборудование:

Установить начальную продажную цену указанного имущества на торгах в размере рыночной стоимости 15 819 760 рублей, из них объектов недвижимого имущества 10 113 760 рублей, стоимость оборудования и сооружений 5 706 000 рублей.

Взыскать с Дашаевой Заремы Мовсаровны в пользу Сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Егорлыкский» сумму уплаченной государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Ответчик вправе подать в Изобильненский районный суд Ставропольского края заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано

- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья В.П. Блудов