О спорах, возникающих по поводу прав на земельные участки

Нередко между субъектами хозяйственной деятельности возникают споры, относительно прав на земельные участки. К примеру, рассмотрим один из них.

Между организацией ООО «Деметра» и ИП Глава КФХ Юсуповым Ахмедгаджи Абдуллаевичем возник спор по поводу прав на земельный участок.

Общество с ограниченной ответственностью «Деметра» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Степновского района, Главе КФХ Юсупову А.А., в котором просило признать недействительным договор аренды земельного участка от 11.11.2009 г. № 121, признать право аренды Главы КФХ отсутствующим. Судьей Арбитражного суда Ставропольского края было возбуждено производство по делу №А63-10734/2013.

В связи с данными необоснованными и незаконными требованиями, Юсупов А.А. был вынужден обратиться в Юридическое агентство СРВ за квалифицированной юридической помощью.

Специалистами нашей организации была сформирована правовая позиция по данным требованиям, представлен письменный отзыв, а также иные доказательства в суд, что повлекло за собой закономерные последствия. А именно, ООО «Деметра» было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В частности, отметим следующее. На основании поданного заявления 10 ноября 2009 г. Администрация Степновского района вынесла постановление о предоставлении Главе КФХ Юсупову А.А. в аренду сроком на 20 (двадцать) лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края, с кадастровым номером 26:28:020411:1, общей площадью 1882200 кв. метров, в том числе пашни 1882200 кв. метров, (местоположение: участок находится примерно в 6.2 км по направлению на северо-запад от ориентира ТОО «Богдановское» хутор Богдановка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Степновский) для сельскохозяйственного производства.

На основании вышеуказанного постановления между Главой КФХ Юсуповым А.А. и Администрацией Степновского района 11 ноября 2009 г. был заключен договор аренды земельного участка № 121 с кадастровым номером 26:28:020411:1 сроком на 20 лет.

В своём исковом заявлении, истец в качестве основания для признания сделки ничтожной указывает на то, что администрацией не были проведены торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Анализ действующего законодательства позволил сформировать обоснованную позицию по данному требованию, в которой отмечено следующее. Порядок предоставления земельных участков в данном случае регулируется Земельным кодексом, Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также Федеральным законом от 11.06.2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

В соответствии с данным законом («О крестьянском (фермерском) хозяйстве») устанавливается процедура предоставления земельного участка, отличная от общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не требует обязательной заблаговременной публикации информации о предоставлении земельного участка, а также проведения торгов.

Также из текста закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах производится только если на участок претендуют несколько (два и более) специальных субъектов (крестьянских (фермерских) хозяйств). В данном случае на момент обращения Юсупова А.А. за предоставлением данного земельного участка в аренду не было иных претендентов.

В качестве подтверждения данной правовой позиции были приведены выводы судов вышестоящих инстанций, в том числе Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, а также подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, организация АОЗТ «Степь», правопреемником которого является истец, отказалось от прав на данный спорный земельный участок. Впоследствии, данный земельный участок был передан в аренду лесхозу, а уже затем Юсупову А.А.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Следовательно, суд первой инстанции исходя из вышеуказанных доводов, а также исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства, обоснованно пришел к выводу, что истец не доказал свою заинтересованность в оспаривании договора аренды от 11.11.2009 г. №121.

Кроме всего вышеназванного, отметим, что ООО «Деметра» пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным исковым заявлением.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исходя из части 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На момент заключения договора аренды от 11.11.2009 г. № 121 спорный земельный участок находился в фактическом владении Главы хозяйства и был передан ему в пользование, в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды от 14.11.2003 г. Государственная регистрация договора аренды от 11.11.2009 г. № 121 произведена 08.12.2009 г.

Даже в случае применения общей нормы ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, ООО «Деметра» пропустило срок исковой давности.

Как указал сам истец в своём заявлении, АОЗТ «Степь» обратилось с заявлением в администрацию о приобретении в собственность спорного земельного участка 06 апреля 2010 г.

После чего, 07 мая 2010 года истец получил ответ № 02ср-14/67, из которого ему стало известно, что спорный земельный участок передан в аренду Главе КФХ Юсупову А.А.

Следовательно, на момент обращения общества в арбитражный суд (октябрь 2013 года) срок исковой давности по заявленному им требованию истек.

По требованию о признании права отсутствующим суд, руководствуясь рекомендациями, данными Высшим Арбитражным Судом РФ, изложенных в постановлении Пленума и информационных письмах ВАС(пункт 52 постановления от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»), обосновано отказал в их удовлетворении по следующим причинам. Способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Истец не владеет данным земельным участком, что и явилось основанием для отказа в иске в данной части требований.

Из вышеуказанного следует, что специалисты Юридического агентства СРВ предприняли максимально возможные способы защиты интересов Клиента и добились положительного результата в суде первой инстанции.

Ниже публикуется полный текст решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-10734/2013.

Юрисконсульт
ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
А.А. Полянкин

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь
27 декабря 2013 года. Дело № А63-10734/2013

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2013 года.
Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2013 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никифоровой А.Ю., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Деметра», Ставропольский край, Степновский район, с. Степное, ОГРН 1102641000626, к администрации Степновского района Ставропольского края, с. Степное, ОГРН 1042600393274, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Юсупову Ахмедгаджи Абдуллаевичу, Ставропольский край, Степновский район, с. Богдановка, ОГРН 306264124100026, о признании недействительным договора аренды, признании права отсутствующим, при участии в судебном заседании представителей истца Тимофеевой В.С., Синицина А.В. по доверенности от 04.03.2013 г., представителя администрации Ермоленко А.С. по доверенности от 23.10.2013 г. № 53/103, представителей главы К(Ф)Х Роженко В.А., Роженко М.А. по доверенности от 03.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Деметра» (далее - ООО «Деметра», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Степновского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района), главе крестьянского (фермерского) хозяйства Юсупову Ахмедгаджи Абдуллаевичу (далее - глава хозяйства), в котором просило:

-признать недействительным (ничтожным) договор от 11.11.2009 г. № 121 аренды земельного участка общей площадью 1 882 220 кв.м, с кадастровым номером 26:28:020411:1, разрешенное использование: для земель сельскохозяйственного производства, местоположение: участок находится примерно в 6,2 км по направлению на северо-запад от ориентира ТОО «Богдановское», расположенного по адресу: Ставропольский край, Степновский район, с. Богдановка;

-признать отсутствующим право аренды главы хозяйства на земельный участок общей площадью 1 882 220 кв.м, с кадастровым номером 26:28:020411:1, разрешенное использование: для земель сельскохозяйственного производства, местоположение: участок находится примерно в 6,2 км по направлению на северо- запад от ориентира ТОО «Богдановское», расположенного по адресу: Ставропольский край, Степновский район, с. Богдановка.

Требования мотивированы наличием у общества преимущественного права пользования в отношении спорного земельного участка и нарушением процедуры предоставления его в аренду главе хозяйства.

В обоснование права пользования спорным участком общество указывало, что является правопреемником АОЗТ «Степь» (ранее малое предприятие «Луч»), которому спорный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование постановлением главы Степновской районной государственной администрации Ставропольского края от 26.02.1992 № 54 «О предоставлении земельного участка сельскохозяйственному малому предприятию «Луч»» (далее - постановление главы администрации от 26.02.1992 № 54).

Участвующие в судебном заседании представители истца требования поддерживали полностью.

Администрация района в отзыве требования по существу не оспорила, пояснив, что п.п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) при передаче в аренду находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Участвующий в судебном заседании представитель администрации района просил рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством, и в целях восстановления нарушенных прав истца и ответчиков принять законное и обоснованное решение.

Глава хозяйства в отзыве иск не признал полностью сославшись на наличие у него права на получение спорного земельного участка в аренду в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности. Также заявил о пропуске обществом срока исковой давности, установленного в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) для обращения в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Участвующие в судебном заседании представители главы хозяйства просили в иске отказать, основываясь на возражениях, изложенных в отзыве, дополнительно ссылались на обстоятельства, установленные ранее в судебных актах, принятых по делу № А63-3094/2007 по заявлению АОЗТ «Степь» к администрации района об оспаривании постановления главы Степновской районной государственной администрации Ставропольского края от 15.10.2003 г. № 343 «О предоставлении в аренду главе КХ «ЮАМИТ» Юсупову А.А. находящегося в государственной собственности земельного участка из фонда перераспределения Степновского района Ставропольского края» (далее - постановление от 15.10.2003 г. № 343), при рассмотрении которого глава хозяйства участвовал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами, принятыми по делу № А63-3094/2007, постановлением главы администрации от 26.02.1992 № 54 (в редакции постановления от 02.09.1992 № 323) сельскохозяйственному малому предприятию «Луч» (далее - предприятие) предоставлено в постоянное пользование 1 033 га земель, в том числе 1 023 га пашни, из земель свободного фонда распределения, расположенного на территории совхоза «Богдановский», для ведения сельскохозяйственного производства. Предприятию выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей № СК-23-000001.

Постановлением главы администрации от 26.07.1994 № 277 на основании протокола собрания трудового коллектива от 22.06.1994 № 5 предприятие реорганизовано в АОЗТ «Степь». В соответствии с пунктом 2 постановления в коллективно-долевую собственность участников общества передано 247,4 га земли, в аренду сроком на 3 года - 775,6 га земли.

Согласно выписке из протокола от 22.11.2000 № 7 земельная комиссия на основании заявления директора АОЗТ «Степь» об отказе от земельного участка и изъятии его в связи с удаленностью от производственной базы приняла решение о расторжении с АОЗТ «Степь» договора аренды земли площадью 184 га и передаче его в фонд перераспределения района.

Постановлением государственной администрации от 16.02.2001 г. № 81 на основании заявления директора АОЗТ «Степь» и протокола заседания земельной комиссии от 22.11.2000 № 7 у АОЗТ «Степь» изъят арендуемый им земельный участок площадью 184 га из земель фонда перераспределения района, расположенный на поле № 8, севооборот № 1, массив 431 га на территории ТОО «Богдановское».

По делу № А63-3094/2007 суд первой инстанции также установил, что 26.08.2003 г. директор Степновского лесхоза обратился к главе Степновской районной государственной администрации с заявлением о расторжении договора аренды пахотной земли площадью 184 га и об ее изъятии. Государственная администрация опубликовала в газете «Степновские вести» от 30.08.2003 г. № 69 (10066) объявление о намерении сдать названный земельный участок в аренду.

Постановлением от 15.10.2003 г. № 343 главе хозяйства предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в фонде перераспределения земель Степновского района Ставропольского края, с кадастровым номером 26:28020411:0001, площадью 184 га, расположенный на поле № 8, севооборот № 1, массив 431 га на территории ТОО «Богдановское», сроком на 5 лет.

Согласно акту от 31.10.2003, подписанному директором АОЗТ «Степь», согласованы и установлены границы предоставленного в аренду главе хозяйства земельного участка. На основании постановления от 15.10.2003 г. № 343 Степновская районная государственная администрация (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор аренды от 14.11.2003 г. земельного участка с кадастровым номером 26:28020411:0001.

Приняв во внимание, что земельный участок площадью 184 га изъят у АОЗТ «Степь» в 2001 году, в 2003 году передан в аренду, глава хозяйства более трех лет владеет и пользуется земельным участком, директор АОЗТ «Степь» 31.10.2003 г. согласовал границы земельного участка, суд первой инстанции в решении от 03.07.2007 г. по делу № А63-3094/2007 пришел к выводу о пропуске заявителем срока для обращения в арбитражный суд в порядке статьи 189 АПК РФ и отказал АОЗТ «Степь» в удовлетворении заявленного требования.

Решение суда от 03.07.2007, принятое по делу № А63-3094/2007, оставлено в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 28.11.2007.

По данному делу ООО «Деметра», образованное согласно уставу путем преобразования из АОЗТ «Степь» (протокол от 19.03.2009 г. № 1), обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора от 11.11.2009 г. № 121 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:28:020411:1, заключенного между администрацией района (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) сроком на 20 лет на основании постановления администрации района от 10.11.2009 г. № 533.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 г. № 3668/05 и от 28.11.2006 г. № 9148/06).

Общество не является стороной договора аренды от 11.11.2009 г. № 121, поэтому оно должно доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что истец не доказал свою заинтересованность в оспаривании договора аренды от 11.11.2009 г. № 121.

Судом учтено, что в деле № А63-3094/2007, рассмотренном с участием тех же лиц, судебными инстанциями установлены обстоятельства, имеющие значение по настоящему делу.

Так, судом первой инстанции установлено, что на основании заявления директора АОЗТ «Степь» и протокола заседания земельной комиссии от 22.11.2000 № 7 земельный участок площадью 184 га изъят у АОЗТ «Степь» и передан в фонд перераспределения района; в 2003 году участок передан в аренду главе хозяйства, которому директор АОЗТ «Степь» 31.10.2003 г. согласовал его границы.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, материалами дела не подтверждаются доводы ООО «Деметра» о принадлежности обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования спорного земельного участка на момент передаче его в аренду главе хозяйства и заключения договора аренды от 11.11.2009 г. № 121.

Кроме того, при рассмотрении спора в суде первой инстанции глава хозяйства заявил о пропуске обществом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Новая редакция части 1 статьи 181 Гражданского кодекса (введена Федеральным законом от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ), исчисляющая срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, применению не подлежит (пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ).

При разрешении настоящего спора судом установлено, что на момент заключения договора аренды от 11.11.2009 г. № 121 спорный земельный участок находился в фактическом владении главы хозяйства и был передан ему в пользование в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды от 14.11.2003. Государственная регистрация договора аренды от 11.11.2009 г. № 121 произведена 08.12.2009. Следовательно, на момент обращения общества в арбитражный суд (октябрь 2013 года) давностный срок по заявленному им требованию истек.

Истечение срока давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Также по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Поскольку истец (прямо либо опосредованно) земельным участком с кадастровым номером 26:28:020411:1 не владеет (участок передан во владение главе хозяйства по договору аренды от 11.11.2009 г. № 121) требование общества о признании отсутствующим обременения в виде аренды в пользу главы хозяйства является ненадлежащим способом защиты (не способно привести к восстановлению прав ООО «Деметра»).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель