Определение правовой судьбы земельного участка сельскохозяйственного назначения договором аренды и недопустимость произвольного выделения земельных участков в счет земельных долей – основополагающий принцип взаимоотношений с собственниками долей

Всякий вопрос имеет свою цену. Какие-то из них видятся значительными в текущей хозяйственной деятельности предприятий и сразу вынуждают к принятию тех или иных мер. А какие-то кажутся незначительными, не влияющими на общую ситуацию и остаются без внимания, пока внезапно или постепенно не приобретают характера судьбоносных.

Так, например, в деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей, основным земельным активом которых являются земли общей долевой собственности, переданные гражданам по результатам земельной реформы переходного периода в начале 1990-х годов, руководством хозяйств не всегда уделяется достаточное внимание процессам, происходящим внутри этого массива, связанным с переходом прав на доли от одних собственников к другим и объединению долей в руках отдельных граждан.

Казалось бы, в масштабах земельного участка, имеющего собственниками более чем несколько сотен человек, скупка долей кем-то из сособственников не может резко изменить ситуацию, связанную с использованием земельного участка или, тем более, поставить под угрозу целостность системы сельскохозяйственного оборота.

Но, если упустить ситуацию из под контроля, не использовать право покупки долей, предоставленное арендатору, и смотреть на эти процессы «сквозь пальцы», не придавая значения действиям по скупке долей со стороны других сособственников, часто выступающих проводником воли сторонних «варягов», можно столкнуться с попытками реального «растаскивания» земельного фонда и угрозой потери основополагающего актива сельскохозяйственного предприятия.

Ввиду того, что изменениями законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, произошедшими в 2013 году, ранее превалирующий принцип сохранения общего имущества и защиты общих интересов, в том числе сельскохозяйственных производителей, уступил место принципу защиты частного интереса, интересов собственников земельных долей и нормы закона в этой части были значительно упрощены для выдела земельных участков, перед многими хозяйствами в полный рост встала проблема сохранения земельного фонда предприятия и недопущения его раздробления на чересполосные земельные участки по инициативе мелких хозяйств.

Особенно важное значение приобретают данные действия в период окончания действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и перспективы его перезаключения на новый срок.

Юридическим агентством «СРВ» в предыдущих номерах уже рассказывалось о сложной ситуации, в которой вслед за многими другими сельскохозяйственными производителями оказался сельскохозяйственный производственный кооператив – колхоз «Правокумский».

Планомерная скупка долей со стороны группы сособственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с последующим выделением земельных участков в счет данных долей, причем лучшего качества и положения с точки зрения инфраструктуры, поставила кооператив перед проблемой сохранения системы сельскохозяйственного производства предприятия.

Произведя скупку определенного количества долей, собственники Петров В.И. и Киянов О.А. опубликовали извещение о согласовании проекта межевания земельных участков в счет земельных долей.

Как обычно в таких случаях выделению подлежали самые удобные с точки зрения сельскохозяйственного использования земельные участки, расположенные поблизости от основных производственных строений кооператива, дорог. Также земельные участки предполагались к образованию из земель лучшего качества по целому ряду агрохимических и иных параметров.

Естественно, что с образованием таких земельных участков СПК колхоз «Правокумский» не мог согласиться и в порядке, установленном законодательством, им были заявлены возражения на проект межевания, блокирующие проведение государственного кадастрового учета земельных участков.

Не согласившись с возражением хозяйства, Петров В.И. и Киянов О.А. обратились в Советский районный суд Ставропольского края с иском об определении местоположения земельного участка, выделяемого в натуре, в счет принадлежащих им на праве общей долевой собственности долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Представляя интересы СПК колхоза «Правокумский» в суде сотрудники Юридического агентства «СРВ» исходили из того, что право на выдел земельных участков в счет земельных долей, закрепленное нормами гражданского законодательства не носит абсолютного характера и в любом случае должно реализовываться при соблюдении прав и законных интересов других участников оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе арендатора земельного участка.

Собственники же земельных долей, заявившие иск, утверждали, что ими была соблюдена предусмотренная законом процедура и условия формирования земельных участков, порядок извещения заинтересованных сторон в связи с чем согласия арендатора на выделение ими земельного участка из общего массива, предусмотренное законом, не требуется, а само выделение не создаст препятствия в использовании арендатором части земель в границах земельного участка.

Суд первой инстанции, рассмотрев дело, принял решение об удовлетворении заявленных требований Петрова В.И. и Киянова О.А., согласовал местоположение выделяемых в счет земельных долей земельных участков.

Таким образом, СПК колхоз «Правокумский» был поставлен перед необходимостью добиваться справедливого и законного решения в суде апелляционной инстанции, куда и обратились юристы Агентства, обжаловав решение Советского районного суда Ставропольского края от 19.12.2014 г.

В апелляционной жалобе сотрудниками Юридического агентства «СРВ» было обращено внимание суда на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Норма части 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ не исключает необходимости применения части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Только при соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Тем самым выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.

Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Тем самым, у собственников земельных долей, которые не выражали своего несогласия с условиями договора аренды, оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имеется. Договор аренды земельного участка, из которого произведен выдел спорных участков, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан собственниками земельных долей без возражений.

Кроме того выделение земельного участка в счет земельных долей из состава земельного участка, обремененного договором аренды, приводит к изменению предмета аренды.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, предмет является существенным условием договора. Площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

В договоре аренды отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и выдел земельного участка повлечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды.

Из анализа положений пункта 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пунктов 2, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ следует направленность на сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Выдел же земельного участка, состоящего из различных полей, приведет к нарушению целостности предмета договора аренды, который передан СПК колхозу «Правокумский» по договору аренды (земельный участок, как единый массив, а не доля каждого из сособственников).

Выдел спорного земельного участка приведет к искажению воли большинства собственников долей земельного участка, ранее переданного в аренду, как один объект.

Поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

Кроме того, земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обременен этим правом, а потому юридическая судьба земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена сроком аренды. Эти обстоятельства и обуславливают необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.

Вместе с тем такого согласия в данном случае получено не было.

То обстоятельство, что Петровым В.. и Кияновым О.А. не было получено согласие арендатора при образовании земельных участок из земель, находящихся в аренде, является безусловным основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований. Руководствуясь данными доводами Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда приняла позицию СПК колхоз «Правокумский» и пришла к выводу о том, что Петровым В.И. и Кияновым О.А. нарушена процедура выдела земельных участков, нарушены права арендатора, а определение местоположения выделяемого в натуре земельного участка произведено с нарушениями требований Земельного Кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением от 17.03.2015 г.года решение Советского районного суда Ставропольского края было отменено, по делу принят новый судебный акт которым отказано в удовлетворении требований собственников земельных долей.

Также судом был принят во внимание довод СПК колхоза «Правокумский» о том, что выделение спорного земельного участка затрагивает права кооператива и влечет возникновение у него права на оспаривание выдела земельного участка.

Закрепление на законодательном уровне порядка выделения участником или участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей обусловлено тем, что вводя данное регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Судом апелляционной инстанции было указано, что выделение конкретных земельных участков таким способом может неоправданно привести к снижению стоимости земельного участка, остающегося в общей собственности; может быть затруднено его использование по целевому назначению, такой порядок выделения нарушает права сособственников общего земельного участка.

Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» не в первый раз воспрепятствовали произвольному выделу земельных участков в счет земельных долей из массива земель сельскохозяйственного назначения и способствовали сохранению структуры сельскохозяйственного использования земель, учета прав и законных интересов СПК-колхоза «Правокумский».

Заместитель генерального директора
ООО «Юридическое агентство «СРВ»
Е.И. Грунис

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 17 марта 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Быстрова О.В., судей Бостанова Ш.А. и Киселева Г.В., при секретаре Кофановой А.Л., с участием: истца Петрова В.И., представителя истца Киянова О.А. - Кияновой Н.В., представителей ответчика - Никитенко А.Н. и Гуцева Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика - председателя СПК колхоз «Правокумский» Мещерина И.В., поданную на решение Советского районного суда Ставропольского края от 19 декабря 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Петрова В.И. и Киянова О.А. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз «Правокумский», об определении местоположения выделяемого в натуре земельного участка, заслушав доклад судьи Бостанова Ш.А.,

УСТАНОВИЛА:

Петров В.И и Киянов О.А. обратились в Советский районный суд Ставропольского края с вышеуказанным иском к СПК колхоз «Правокумский», в обоснование которого указали, что истцы Петров В.И и Киянов О. А. являются собственниками на праве общей долевой собственности вышеуказанного земельного участка, истцу Петрову В.И. принадлежит 69/883 и 4/1766 долей (в общей сложности составляет 71/883), Киянову О.А. принадлежит 20/883 долей. В целях образования крестьянско-фермерского хозяйства им необходимо выделить данные земельные доли в натуре. Ими было опубликовано извещение, в котором они сообщили в газете «Панорама нашей жизни» от 12.12.2012 г. о своем намерении провести общее собрание участников долевой собственности по вопросу выделения земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей, указав описание и местоположение предполагаемых земельный участков, и информацию о том, где можно ознакомиться с проектом межевания, куда и в какой срок можно направить возражения или предложения по доработке проекта межевания, т.е. выполнены все требования Закона. В связи с тем, что общее собрание собственников долей не состоялось, ими в соответствии с п. 4 ст. 13 Закона был заключен договор с кадастровым инженером Сушко Н.В. на подготовку проекта земельных участков, что является обязательным в силу закона. Кроме того Петрову В.И. принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 26:27:030402:17; 26:27:030403:24; 26:27:000000:450. Выделяемые земельные участки планируется использовать в последующем, (после окончания действия договора аренды) для ведения крестьянско- фермерского хозяйства, посредством совместной их деятельности. Поэтому при выборе местоположения выделяемого земельного участка, кадастровый инженер, по согласованию с ними, руководствовался близостью земель к уже сформированному земельному участку, так как это позволит оптимизировать издержки (транспортные и материальные) при проведении сельскохозяйственных работ, и не приведет межевание земельного участка для выдела земельных участков в счет земельных долей. В результате выполнения работ по выделу земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 26:27:000000:132, проектом межевания земельных участков, составленным кадастровым инженером Сушко Н.В. определено местоположение и площадь земельных участков, выделяемых ими. Образованы участки для Петрова В.И. площадью 7594829 кв.м., состоящий из 6 контуров, для Киянова О.А. площадью 2139388 кв.м., состоящий из 3-х контуров. В соответствии с требованиями закона кадастровый инженер Сушко Н.В. опубликовала в газете «Панорама нашей жизни» от 13.03.2013 г., извещение о месте и порядке ознакомления и согласования проекта межевания земельного участка, указав его описание и информацию о том, где можно ознакомиться с проектом, куда и в какой срок можно направить возражения или предложения по доработке проекта межевания. В ответ на указанное извещение в адрес кадастрового инженера Сушко Н.В. было направлено возражение ответчика-участника долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:132. В качестве обоснований возражения указывались следующие доводы: отсутствие согласия на выделение земельного участка арендатора СПК колхоз «Правокумский», нарушение решения общего собрания участников долевой собственности на земельные участки, выделение лучших, с точки зрения ответчика, земель, нарушение структуры посевных площадей, и затруднение целевого использования всего земельного участка, а также в связи с уменьшением площади исходного участка, фактический размер земельной доли уменьшается, что требует уточнение границ, уточнение долей и необходимость их регистрации.

Просили определить местоположение земельных участков, выделяемых в натуре в счет принадлежащих на праве общей долевой собственности Петрову В.И. - 71/883 долей, Киянову О.А. - 20/883 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:000000:132, расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, ориентир: в восточной части Советского района в земельном массиве СПК колхоза «Правокумский» вдоль реки Горькая Балка хутор Глубокий, вдоль трассы Степное - Зеленокумск Северо-восточная часть села Правокумское, хутор Чарыков - восточная часть Ставропольский край, в соответствии с проектом межевания земельных участков, выполненным 25.01.2013 г., кадастровым инженером Сушко Н.В.

Решением Советского районного суда Ставропольского края от 19 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик СПК колхоз «Правокумский» просит решение суда отменить. Указывает, что истцами не получено согласие арендатора, что является безусловным основанием к отказу в удовлетворении иска. По мнению ответчика, выводы суда об отсутствии необходимости получения истцами согласия арендатора на выдел земельного участка и сделанный одновременно вывод об обязательстве истцов приступить к использованию земельных участков после окончания срока аренды исходного земельного участка, носят взаимоисключающий характер. Истцами нарушена процедура выдела земельного участка, выделение данных земельных участков приводит к образованию чернополосицы, поскольку их контуры не имеют общих границ и расположены на значительном расстоянии друг о друга и не образовывают общего массива, что приводит к изломанности границ и вклиниванию земельных участков, что нарушает требования ст. 11.9 ЗК РФ, а также создает препятствия арендаторам в использовании своей части земель.

В письменных возражениях истец Петров В.И., представитель истца Киянова О.А. - Киянова Н.В. полагают решение суда законное и обоснованное, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, выслушав мнения истца Петрова В.И. и представителя истца Киянова О.А. - Кияновой Н.В., просивших отказать в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, мнения представителей ответчика - Никитенко А.Н. и Гуцева Е.В., просивших отменить обжалуемое решение суда и отказать в иске, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцами нарушена процедура выдела земельных участков, нарушены права арендатора, а определение местоположения выделяемого в натуре земельного участка произведено с нарушениями требований Земельного Кодекса Российской Федерации, по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что Киянову О.А. принадлежат на праве общей долевой собственности 1/883 доля в земельном участке с кадастровым номером кадастровый номер 26:27:0:0132, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2007 г. 26АЕ № 067273; 26АЕ № 136250; 26АЕ№ 136249; 26АГ № 136249; 26АЕ № 136478; 26АЕ № 043058; 26АЕ№ 475710; 26-АЕ№ 257716; 26-АЕ № 475608; 26-АЕ № 302599; 26-АЖ № 302600; 26-АЖ № 150010; 26-АЗ№ 314281; 26-АЗ№ 389113; 26-A3 №389114; а 26-A3 № 755734; 26-АЗ № 755733; 26-АЗ № 755732; 26-АЗ № 755731; 26-АЗ № 755731; 26-АЗ №905144.

Истцу Петрову В.И. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/883 доли в праве, в земельном участке кадастровый номер 26:27:0:0132, согласно свидетельствам о государственной регистрации права 26-АЕ № 506935 от 19.09.2008 г.; 26-АЕ № 581987 от 21.10.2008 г.; 26 АЕ 581983 от 21.10.2008 г.; 26 АЕ 581986 от 21.10.2008 г.; 26- АК № 581984 от 21.10.2008года; 26-АЕ 898841 от 05.08.2009 г.; 26-АЕ № 628006 от 17.11.2008 г.; 26-АЕ № 628623 от 03.12.2008 г.: 26-AЕ 628696 от 05.12.2008 г.; 26-АЕ 756619 от 17.03.2009 г.; 26-АЕ 898558 от 04.08.2009 г.; 26-АЕ 628629 от 04.12.2008 г.; 26-АЖ 302644 от 23.06.2010 г.; 26-АЕ 982927 от 28.10.2009 г.; 26-АЕ 945281 от 22.08.2009 г.; 26-АЕ 945280 от 22.08.2009 г.; 26-АЗ 197458 от 09.12.2010 г.; 26-АЗ 081898 от 02.09.2010 г.; 26-АЗ 081896 от 02.09.2010 г.; 26- АЗ 081902 от 01.09.2010 г.; 26-АЗ 081895 от 02.09.2010 г.; 26-АЗ 560057 от 26.10.2011 г.; 26-АИ 141389 от 31.08.2012 г.; 26-АИ 141387 от 31.08.2012 г.; 26-АЗ № 425866 от 03.06.2011 г.; 26-АЗ 425864 от года; 26-АЗ № 424862 от 03.06.2011 г.; 26-АЗ 454084 от 02.06.2011 г.; 26-АЗ № 559704 от 13.10.2011 г.; 26-АЗ 559116 от года; 26-АЗ 559089 от 03.10.2011 г.; 26-АЗ 559128 от 04.10.2011 г.; 26-АЗ 559114 от 04.10.2011 г.; 26-АЗ 454197 от 08.06.2011 г.; 26- АЗ № 454206 от 09.06.2011 г.; 26-АЗ 081899 от 02.09.2010 г.; 26 АЗ- 081897 от 02.09.2010 г.; 26-АЗ № 081904 от 01.09.2010 г.; 26-АЗ 081903 от 01.09.2010 г.; 26-АЗ 654145 от 23.11.2011 г.; 26-АЗ № 655902 от года; 26-АЗ № 755183 от 07.03.2012 г.; 26-АЗ № 755184 от 07.03.2012 г.; 26-АЗ № 755182 от 07.03.2012 г.; 26-АЗ № 735457 от 21.02.2012 г.; 26-АЗ № 849699 от 14.05.2012 г.; 26-АЗ 879310 от 21.06.2012 г.; 26-АЗ № 879309 от 21.06.2012 г.; 26-АЗ № 879311 от 21.06.2012 г., 26-АЗ 905711 от 23.07.2012 г.; 26-АЗ 905713 от 23.07.2012 г.; 26-АИ 140572 от 10.08.2012 г.; 26 АЕ № 136167 от 18.10.2007 г.

Так же истцу Петрову В.И. принадлежит на праве общей долевой собственности по 2/883, в земельном участке кадастровый номер 26:27:0:0132, согласно свидетельствам о государственной регистрации права 26-АЕ 581993 от 21.10.2008 г.; 26-АЗ 454085 от 02.06.2011 г.; 26-АЗ 850253 от 23.05.2012 г.; 26-АЗ 655706 от 22.12.2011 г. и по 1/1766 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:27:000000:132, согласно свидетельствам о государственной регистрации права 26-АЗ 654146 от 23.11.2011 г.; 26-АЕ № 628628 от 04.12.2008 г., а так же 2/3532 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:27:0:0132 согласно свидетельству о государственной регистрации права 26-АЖ № 302647 от 23.06.2010 г.

Адрес (местоположение) земельных долей, принадлежащих Киянову О.А. указан: в восточной части Советского района в земельном массиве СПК колхоза «Правокумский», вдоль реки Горькая Балка х. Глубокий- вдоль трассы Степное -Зеленокумск северо-восточная часть с. Правокумское х. Чарыков - востояная часть, Ставропольский край.

Адрес (местоположение) земельных долей, принадлежащих Петрову В.И. указан: в восточной части Советского района в земельном массиве СПК колхоза «Правокумский», вдоль реки Горькая Балка х. Глубокий- вдоль трассы Степное -Зеленокумск северо-восточная часть с. Правокумское х. Чарыков - востояная часть, Ставропольский край. Существующие ограничения - аренда.

Согласно протоколу № 1 общего собрания участников долевой собственности на земельные участки, находящиеся в СПК колхоз «Правокумский» Советского района Ставропольского края от 21.09.2004 г. , всего участников 885, присутствовали 460 человек, кворум 52%.

Решением собрания утверждены списки собственников земельных долей в праве общей долевой собственности, земельные участки на праве общей долевой собственности переданы в аренду СПК колхоза «Правокумский», срок аренды, не оговорен, утвержден выдел земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности: производственный участок № 1-1(1-6), 11-1-7), lll-(l-5),V(l-3),a/c,; производственный участок № 2-1(4-5), 11-(1-5), 111-( 1 -4),1 V( 1 -4),V( 1 -4),Vl(1 -4),Vll(1 -4); производственный участок № 3-1(2), 1Ц1-2), 111(1-2), lV(l-2), V(l-2), Vl(l-2), Vll(l-5), Vlll(l-2) площадью 9338,4 га.

Собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:132, назначенное по инициативе участников общей долевой собственности Петрова В.И. и Киянова О.А., в указанный в СМИ срок, не состоялось из-за отсутствия кворума, что подтверждается Протоколом № 1 от 25.01.2013 г.

С целью выдела земельного участка в счет своих земельных долей истцы воспользовались правом выделения в натуре земельного участка в счет своих долей из исходного земельного участка в порядке, предусмотренном п.п. 4-6 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», т.е. в отсутствие решения общего собрания участников долевой собственности, для чего обратились к кадастровому инженеру с целью подготовки проекта межевания земельного участка.

Кадастровым инженером Сушко Н.В. 25.01.2013 г. был изготовлен проект межевания, определены размеры выделяемых в счет долей земельных участков.

Кадастровым инженером Сушко Н.В., заинтересованным лицам было объявлено о намерении истцов выделить земельные участки в счет своих земельных долей, в газете «Панорама нашей жизни» ею было опубликовано извещение о месте и порядке ознакомления с проектами межевания, а также извещение о месте и порядке ознакомления и согласования проекта межевания земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:132.

СПК колхоз «Правокумский» Советского района, являясь участником общей долевой собственности земельного участка, направил возражение на опубликованное года в газете «Панорама нашей жизни» № 95(10986) от 12.12.2012 г. объявления «О месте и порядке ознакомления с проектами межевания» кадастровому инженеру, в котором выражает возражение относительно границ выделения земельных участков и считает намерения истцов незаконными, поскольку нарушается решение общего собрания дольщиков от 21.09.2004 г. п. 4, утверждение местоположения части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. В плане межевания указаны совершенно другие участки, несоответствующие решению общего собрания, что носит явно выраженный характер захвата лучших участков как по бонитету почвы, рельефу, местоположению, с чем не согласен СПК и другие дольщики участка. СПК колхоз «Правокумский» может иметь материальные потери ввиду уменьшения площадей производственного участка № 2 и дальнейшего закрытия. Кроме того, земельный участок обременен арендой. До истечения срока договора аренды земельного участка собственник земельной доли не праве выделить земельную долю до окончания аренды или изменения условий договора.

Согласно договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 10.06.2006 г., участники общей долевой собственности (всего 767 согласно Списку участников) заключили договор аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:132, площадью 9031,7 га, находящихся по адресу: Ставропольский край в восточной части Советского района в земельном массиве СПК колхоза «Правокумский» - ПУ№ 1-1(1-6), 11-1-7), 11Ц1-5),V(l-3),а/с, ; ПУ№ 2-1(4-5), 11-(1-5), 111-(1-4),1V(1- 4),V( 1 -4),Vl( 1 -4),Vll( 1 -4); ПУ№ 3-1(2),ll-(l-2), 111(1-2), lV(l-2), V(l-2), Vl(l-2), Vll(l-5), Vlll(l-2), вдоль реки Горькая Балка, х. Глубокий, вдоль трассы Степное-Зеленокумск, северо-востоная часть с. Правокумское, х. Чарыков - восточная часть.

Срок аренды участка в соответствии п. 2.1 Договора составляет 10 лет.

Пунктом 6.3 Договора аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно только по решению суда, пунктом 6.4 предусмотрено, что при прекращении договора Аренды, Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Договор Аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Выпиской Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю № 29/001/2014-040 от 23.09.2014 г.

Статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (далее – Закон) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 29.12.2010 г. № 435-ФЗ) участнику или участникам долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено право выделения земельного участка в счет своей земельной доли или своих земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 той же статьи Закона земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

В силу части 4 Закона если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 13).

Пунктами 12 и 13 статьи 13.1 того же Закона предусмотрено, что в случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 данного Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании его участников.

Таким образом, вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, в том числе выдел земельного участка в счет земельной доли, и утверждение его местоположения разрешаются путем принятия решений на общем собрании собственников общего земельного участка. Общее собрание собственников земельных долей является основным способом разрешения указанных вопросов.

По смыслу взаимосвязанных положений приведенных правовых норм альтернативная согласительная процедура, предусмотренная пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» независимо от его редакции применяется лишь при невозможности по различным объективным причинам принять решение в порядке, установленным пунктом 3 статьи 14 этого Закона при том, что действия по созыву общего собрания собственников земельных долей должны быть предприняты заинтересованными лицами, указанными в законе.

Ответчиком СПК колхоз «Правокумский» после опубликования извещения о месте и порядке ознакомления с проектами межевания, а также извещение о месте и порядке ознакомления и согласования проекта межевания земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:132, было направлено в адрес кадастрового инженера возражение относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка в счет земельных долей.

В соответствии с п. 14-15 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Разрешая исковые требования и удовлетворяя иск, суд указал, что согласия арендатора - СПК колхоз «Правокумский» на выделение истцами Петровым В.И. и Кияновым О.А., участков, не требуется.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Как установил суд первой инстанции и видно из материалов дела, исходный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности.

С учетом того, что количество участников долевой собственности на земельный участок, из которого подлежат выделу земельные участки в счет принадлежащих истцам земельных долей (исходный земельный участок), превышает 5 лиц, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 30 января 2009 года N 1-II "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 ст. 13 и абзаца 2 пункта 1.1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной", согласно которой право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством, следует признать обоснованным вывод суда о необходимости распространения на возникшие правоотношения положений пункта 1 ст. 14 Федерального закона, устанавливающего особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц.

Согласно п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Проект межевания утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 ст. 13 Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что с 1 июля 2011 года законом предусмотрены два способа выделения земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения: 1) на основании решения общего собрания сособственников и 2) решения собственника земельной доли без проведения общего собрания участников общей долевой собственности путем заключения договора с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания земельного участка при условии соблюдения процедуры извещения о проводимых работах и предоставления возможности другим участникам долевой собственности заявить возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

При этом проект межевания земельного участка подлежит утверждению общим собранием участников долевой собственности в случае, когда количество участников долевой собственности на земельный участок превышает 5 лиц.

Главой 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены особенности применения отдельных положений закона в переходный период.

В соответствии с пунктом 3 ст. 19.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", введенного в действие Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ, если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан: 1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 ст. 14 Федерального закона; 2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков; 3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.

В силу приведенной нормы закона участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязаны были произвести выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей до 1 июля 2012 года. В противном случае процедура выдела законом возлагалась на соответствующие органы местного самоуправления.

С учетом изложенного и исходя из смысла взаимосвязанных положений п. 3 ст. 19.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 13 Федерального закона (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ, вступившего в силу с 1 июля 2011 года) право собственника земельной доли или земельных долей на выдел земельного участка путем утверждения своим решением проекта межевания без проведения общего собрания участников долевой собственности в праве общей собственности на исходный земельный участок, находящийся в собственности более чем 5 лиц, могло быть реализовано не только до 1 июля 2012 года, но и после указанной даты при условии, если не было решения общего собрания долевых собственников.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым признать тот факт, что истцами было допущено нарушение процедуры образования земельного участка, предполагающей возможность выдела земельного участка, находящегося в собственности более чем 5 лиц, без решения общего собрания только в том случае, когда в силу каких-либо объективных факторов оно не было проведено.

Порядок выдела земельного участка в счет земельных долей и определение его местоположения, установленный пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, применяется в том случае, если решения на общем собрании собственников земельных долей не были приняты, однако меры к созыву общего собрания и разрешению вопросов выдела и утверждения местоположения земельных участков принимались.

Поскольку проекты межевания земельных участков и перечень собственников земельных участков по настоящему делу подлежали утверждению не собственниками земельных долей, а общим собранием участников долевой собственности, оснований для удовлетворения заявленных истцами требований у суда первой инстанции не имелось.

В договоре аренды от 10 июня 2006 года, срок действия которого заканчивается 10 июня 2016 года, отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и поскольку выдел земельного участка Петровым В.И. и Кияновым О.А., повлечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды. Такое изменение договора может быть произведено только по взаимному согласию его сторон.

Из анализа положений пункта 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктов 2, 4 статьи 11.2 ЗК РФ следует направленность на сохранение целевого назначения и разрешенного использование земельного участка, в том числе и того земельного участка долями которого Петров В.И. и Киянов О.А., владеют на праве собственности.

Выдел же земельного участка, состоящего из различных полей, приведет к нарушению целостности предмета договора аренды, который передан СПК колхоз «Правокумский» по договору аренды (земельный участок, как единый массив, а не доля каждого из истцов).

Доводы истцов о применении альтернативного порядка выделения приведет к искажению воли большинства собственников долей земельного участка, ранее переданного в аренду, как один объект.

Ссылка на положения пункта 5 статьи 14 Закона, неприменима к спорным правоотношениям, поскольку договор аренды части земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя был заключен 10 июня 2006 года без каких-либо возражений со стороны участников долевой собственности - арендодателей относительно его условий и срока его действия, из чего следует, что образование отдельных земельных участков без согласия арендатора земельного участка нарушит права последнего.

Поскольку приобретенные истцами доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обременены арендой и доказательств возражения против передачи своих долей в аренду, а также против заключения договора аренды и его условий, либо при его пролонгации истцами представлено не было, судебная коллегия приходит к выводу о том, что образование отдельных земельных участков без согласия арендатора земельного участка нарушит права последнего.

Довод иска, что истцы Петров В.И. и Киянов О.А. пожелали выделить земельные участки в счет своих земельных долей в натуре, но использовать их в соответствии с их назначением, после окончания срока аренды земельного участка не имеет правового значения, и судебной коллегией не принимается.

Следует согласиться с обоснованностью возражений ответчиков, указавших на несоответствие проектов межевания земельных участков и определенных ими границ решению общего собрания собственников земельных долей от 21.09.2004 г. , утвердившему местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, с указанием ее площади и координат, поскольку доказательств невозможности выдела истцами земельных участков в пределах его границ ввиду передачи его в собственность других лиц в суд представлено не было.

Поскольку выделение спорных земельных участков повлияет на содержание договора аренды, то изменение условий договора аренды земельного участка, остающегося в долевой собственности в связи с выделом, и заключение дополнительного соглашения к договору аренды допускается по решению общего собрания сособственников общего земельного участка.

Истцы не представили допустимых и достаточных доказательств того, что выделение земельных участков не повлечет нарушения прав иных сособственников, арендатора, поскольку действия истцов направлены на выдел обособленных земельных участков, расположенных разрозненно в середине полей сельхозугодий пашня в границах единого землепользования, и границы земельных участков имеют изломанный вид.

Таким образом, выделение конкретных земельных участков таким способом может неоправданно привести к снижению стоимости земельного участка, остающегося в общей собственности; может быть затруднено его использование по целевому назначению, такой порядок выделения нарушает права сособственников общего земельного участка.

Исходя из положений ст. 11.9 Земельного кодекса РФ о недопустимости нарушения требований, предъявляемых к образованию земельных участков, следует признать, что выявленные нарушения препятствуют рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения и, в конечном итоге, приводят к ущемлению прав и законных интересов других участников долевой собственности, сохраняющих право на исходный земельный участок в измененных границах.

Оценивая в совокупности доказательства по делу, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об определении местоположения земельного участка сельскохозяйственного назначения, выделяемого в счет земельных долей, поскольку до истечения срока договора аренды земельного участка, его расторжения, или изменения истцы лишены права выдела земельных участков без согласия арендатора, кроме того, истцами нарушена процедура выдела земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда Ставропольского края от 19 декабря 2014 года - отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Петрова В.И. и Киянова О.А. к Сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз «Правокумский» об определении местоположения земельных участков выделяемых в натуре в счет принадлежащих на праве общей долевой собственности Петрову В.И. -71/883 долей, Киянову О.А. -20/883 долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:000000:132, расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, ориентир: в восточной части Советского района в земельном массиве СПК колхоза «Правокумский» вдоль р.Горькая Балка х. Глубокий вдоль трассы Степное-Зеленокумск Северо-восточная часть с. Правокумское х. Чарыков - восточная часть Ставропольский край, в соответствии с проектом межевания земельных участков, выполненным 25.01.2013 г., кадастровым инженером Сушко Н.В. - отказать.

Апелляционную жалобу представителя ответчика Мещерина И.В. - удовлетворить.

Председательствующий:
Судьи: О.В. Быстров,
Ш.А. Бостанов,
Г.В. Киселев