Расторжение договора аренды земельного участка не лишает сельскохозяйственного товаропроизводителя права на повторное обращение о его предоставлении

Заключая договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, любой сельскохозяйственный товаропроизводитель анализирует и оценивает свои возможности по использованию арендуемых земельных участков, по уплате арендной платы в срок и требуемом объеме.

Но бывает и так, что обстоятельства, при которых приобреталось право аренды, изменились и аренда становится нерентабельной. И тогда у хозяйства только два пути: либо передать участок другому производителю (если условия аренды позволяют заключить такую сделку), уступив право аренды, либо расторгнуть договор и вернуть участок собственнику.

В такую ситуацию попало сразу два сельскохозяйственных товаропроизводителя, в числе которых оказался клиент Юридического агентства «СРВ» ­ СПК (колхоз­племзавод) «Путь Ленина».

А началось все с того, что 21.10.2011 года между индивидуальным предпринимателем Санджиковой Л.П. и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкии был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкии, сроком на пять лет.

Согласно пункту 1.1 договора, Министерство предоставило в аренду индивидуальному предпринимателю земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкии, для сельскохозяйственного производства.

Индивидуальный предприниматель использовала данный земельный участок, исправно вносила арендную плату по договору.

Однако, впоследствии, как часто бывает, обстоятельства изменились и предприниматель не могла более самостоятельно использовать арендуемый земельный участок.

Чтобы не нарушать действующее законодательство (за неиспользование земельного участка законом установлена ответственность), предприниматель заключила договор о совместной деятельности с СПК (колхоз­племзавод) «Путь Ленина», в соответствии с которым последний засеивал земельный участок, осуществлял сельскохозяйственное производство на данном земельном участке и уборку урожая сельскохозяйственных культур, расплачиваясь с предпринимателем частью этого урожая.

Вместе с тем, будучи не в состоянии оплачивать установленную арендную плату, индивидуальный предприниматель 20.06.2014 года обратилась в Министерство с заявлением о расторжении договора аренды.

08.07.2014 года Министерство вынесло распоряжение о прекращении права аренды и расторжении с 20.06.2014 года договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкии, заключенного Министерством с индивидуальным предпринимателем.

Не доведя процедуру расторжения договора аренды до логического завершения, то есть, не подписав соглашение о расторжении договора, и не погасив соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании собственного распоряжения, Министерство заключило договор аренды земельного участка с главой крестьянского фермерского хозяйства Харманджиевой В.И., по условиям которого Харманджиевой В.И. был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкии, для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет.

Уведомлением от 21.08.2014 года Министерство сообщило индивидуальному предпринимателю Санджиковой Л.П. о том, что распоряжением Министерства прекращено право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкии по договору, заключенному с ней ранее.

Кроме того, Министерство сообщило о необходимости в недельный срок прибыть в Министерство для подписания и получения соглашения о расторжении договора аренды и акта приема­передачи земельного участка.

В итоге, соглашение о расторжении договора аренды было подписано предпринимателем в середине сентября 2014 года, а государственная регистрация соглашения состоялась 23.01.2015 года.

Кроме того, 16.09.2014 года после подписания соглашения о расторжении договора аренды индивидуальный предприниматель Санджикова Л.П. обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду.

Собственно, данные действия предпринимателя были вполне соответствующими закону ­ если договор аренды расторгнут, а участок возвращен собственнику в лице Министерства, значит он снова стал нераспределенным и подлежащим передаче заинтересованным лицам в общем порядке, а значит его можно испрашивать для предоставления в аренду по новому договору.

Тем более, что данный земельный участок был засеян в соответствии с условиями договора о совместной деятельности СПК (колхоз­племзавод) «Путь Ленина» и до окончания сельскохозяйственного цикла в любом случае не должен был выбыть из пользования арендатора.

Однако, в письме от 13.11.2014 г. №ВД­07/4902 Министерство сообщило индивидуальному предпринимателю Санджиковой Л.П. о невозможности предоставления в аренду земельного участка ввиду нахождения его у другого лица на правах аренды.

При этом новый арендатор ­ индивидуальный предприниматель Харманджиева В.И., как говорится «ничтоже сумняшеся» сразу же приступила к использованию земельного участка и первым делом скосила чужой урожай, обосновав свои незаконные действия тем, что арендатор теперь она и все, что есть на участке теперь её.

Естественно, что такие события никак не устраивали ни индивидуального предпринимателя Санджикову Л.П., ни тем более СПК (колхоз­племзавод) «Путь Ленина».

Первые шаги по защите своих интересов индивидуальный предприниматель Санджикова Л.П. произвела самостоятельно и без участия специалистов Юридического агентства «СРВ».

13.11.2014 года индивидуальный предприниматель обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкии с заявлением о признании незаконными действий Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкии, связанных с расторжением договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкии и уведомления о прекращении права аренды по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкии.

Рассмотрев данное дело, Арбитражный суд Республики Калмыкии решением от 19.03.2015 года отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Это поставило под угрозу интересы Клиента Юридического агентства «СРВ» и потребовало привлечения «тяжелой артиллерии» для грамотного и эффективного представления интересов заинтересованных сторон в рамках возникшего спора.

Проведя правовой анализ ситуации вокруг спорного земельного участка, специалисты Юридического агентства пришли к выводу, что оспариванию в данном случае подлежат не сами действия Министерства по расторжению договора аренды с индивидуальным предпринимателем Санджиковой Л.П., результатом которых стало ущемление ее прав, а сделка, заключенная между Главой КФХ Харманджиевой В.И. и Министерством, при совершении которой были грубо нарушены права и предыдущего арендатора, изъявившего правовую заинтересованность в повторном приобретении права аренды на данный земельный участок, и других заинтересованных лиц, которые имели право заявить о своем правовом интересе в получении спорного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Итогом данной правовой позиции стало исковое заявление в Арбитражный суд Республики Калмыкии о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.08.2014 года, заключенного между Министерством и Главой КФХ Харманджиевой В.И. и о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка в форме возложения на Главу КФХ Харманджиеву В.И. обязанности возвратить Министерству арендованный земельный участок.

В рамках данного спора специалистами Юридического агентства «СРВ», которые представляли интересы и индивидуального предпринимателя Санджиковой Л.П. и СПК (колхоз­племзавод) «Путь Ленина», было доказано, что Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкии при предоставлении земельного участка Главе КФХ Харманджиевой В.И. грубо нарушило нормы действующего законодательства, по существу предоставив ей земельный участок в преференциальном порядке, и нарушив законные права и интересы иных сельскохозяйственных производителей, в том числе индивидуального предпринимателя Санджиковой Л.П.

Дело в том, что земельное законодательство в том виде, в котором оно действовало на момент спорных правоотношений, устанавливало специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с нормами статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

При этом, принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Данная норма направлена на учет интересов всех сельскохозяйственных производителей, заинтересованных в использовании земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение им возможности реализации своих интересов на равных с другими сельскохозяйственными производителями условиях и в рамках закона.

При этом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, правовое регулирование предоставления земель сельскохозяйственного назначения на момент предоставления участка в аренду регулировался также Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который предусматривал, что в случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный данным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», граждане, заинтересованные в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны: цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые участки (собственность или аренда); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков; их предполагаемое местоположение. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

Вместе с тем, Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Судами из системного толкования приведенных норм права делается общий вывод, что отсутствие в Федеральном законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию (специальных норм), а также учитывая, что лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявлений.

Применение этой нормы вытекает также из статьи 2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», распространившей действие данного закона на крестьянские (фермерские) хозяйства.

При этом, правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса РФ принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

Иное толкование положений закона было бы направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В рамках гражданского дела сотрудниками Юридического агентства «СРВ» были приведены доказательства, что индивидуальный предприниматель Санджикова Л.П. в установленном законом порядке подала заявление о предоставлении земельного участка и при этом не имела возможности сделать это ранее, справедливо полагая, что до расторжения в установленном законом порядке предыдущего договора аренды от 21.10.2011 года и погашения записи регистрации о праве аренды Санджиковой Л.П. на арендованный земельный участок, указанный земельный участок не мог быть предоставлен иному лицу. Тем более, что предоставление земельного участка без опубликования в средствах массовой информации сведений о наличии подлежащего предоставлению в аренду земельного участка не позволило индивидуальному предпринимателю подать соответствующее заявление в установленном законом порядке.

Приняв во внимание данные доводы, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции указал на отсутствие публикации в средствах массовой информации о наличии земельного участка, предлагаемого для передачи в аренду. С учетом этого суд пришел к правильному выводу о нарушении Министерством установленного законом порядка предоставления земельных участков, вследствие чего судебным решением признал оспариваемый договор аренды недействительным (ничтожным) как заключенный в нарушение предусмотренной законом процедуры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами Арбитражного суда Республики Калмыкии и постановлением от 09.12.2015 года оставил решение без изменения, а апелляционные жалобы Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкии и Главы КФХ Харманджиевой В.И. ­ без удовлетворения.

Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» не в первый раз защитили интересы добросовестных сельскохозяйственных производителей и воспрепятствовали незаконным действиям органов государственной власти преференциальному распределению земельных ресурсов

Заместитель генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
А.В. Степаненко

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки
09 декабря 2015 года Дело № А22­1141/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и индивидуального предпринимателя Харманджиевой Валентины Ивановны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.08.2015 г. по делу № А22­1141/2015 (судья Хазикова В.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Санджиковой Ларисы Петровны к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, индивидуальному предпринимателю Харманджиевой Валентине Ивановне, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз­племзавод) «Путь Ленина», о признании договора аренды земельного участка недействительным, при участии в судебном заседании: от ИП Санджиковой Л.П.: Никитенко А.Н. по доверенности от 13.07.2015, от Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия: Дамбинова Н.В. по доверенности от 26.12.2014 г. № 93­д, от ИП Харманджиевой В.И.: Мукубенова В.П. по доверенности от 07.09.2015, от СХПК «Путь Ленина»: Гуцева Е.В. по доверенности от 23.09.2013,

установил:

индивидуальный предприниматель Санджикова Лариса Петровна (далее ­ истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка № 72­2014 от 12.08.2014, заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее ­ министерство) и индивидуальным предпринимателем Харманджиевой Валентиной Ивановной (далее ­ ИП Харманджиева В.И.), недействительным ввиду его ничтожности, и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка № 72­2014 от 12.08.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.07.2015 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка № 72­2014 от 12.08.2014 г. и применил последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРП о регистрации договора аренды. Суд, установив факт отсутствия со стороны министерства информирования населения об имеющемся земельном участке и условиях его предоставления, пришел к выводу о том, что нарушение публичной процедуры предоставления в аренду таких земель влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного ответчиками.

Не согласившись с принятым решением, министерство и ИП Харманджиева В.И. обжаловали его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Министерство в своей жалобе указало на недобросовестное поведение предпринимателя и злоупотребление правом на приобретение спорного участка в аренду, выразившееся изначально в намерении истца расторгнуть арендные отношения ввиду несогласия с размером арендной платы (заявление от 20.06.2014), а затем после расторжения договора истец повторно обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка от 16.09.2014, но уже после обращения с аналогичным заявлением ИП Харманджиевой В.И. от 26.06.2014 г. (то есть спустя более двух месяцев). Данные действия истца, по мнению министерства, свидетельствуют о незаинтересованности предпринимателя в обладании спорным земельным участком. Кроме того, в заявлении истец не указал цель, для которой испрашивает земельный участок.

ИП Харманджиева В.И. в своей жалобе указала на то, что истец не является заинтересованным лицом в оспаривании договора аренды, заключенного между ответчиками; поданную предпринимателем заявку нельзя рассматривать как конкурирующую, поскольку истец не является крестьянским (фермерским) хозяйством, заявка истца подана после принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка ответчику.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 12.11.2015 г. на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель министерства доводы своей апелляционной жалобы поддержал по основания, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу ­ удовлетворить.

Представитель ИП Харманджиева В.И. доводы своей апелляционной жалобы поддержал по основания, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу ­ удовлетворить.

Представители истца и СХПК «Путь Ленина» возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ­ без удовлетворения.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266­269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив и исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон, считает, что решение суда первой инстанции от 27.08.2015 г. подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы ­ без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.10.2011 г. между истцом и министерством был заключен договор аренды № 78­2011 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:02:270101:0047, общей площадью 498,7 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Ики­Бурульский район, в 7,9 км по направлению на запад от ориентира п. Маныч Манычского СМО, для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.12.2011.

На основании заявления истца от 20.06.2014 г. о расторжении договора аренды министерство вынесло распоряжение № 720 от 08.07.2014 г. о прекращении права аренды и расторжении с 20.06.2014 г. договора аренды земельного участка № 78­2011.

Уведомлением от 21.08.2014 г. № ВД­08/3820 министерство сообщило истцу о необходимости в недельный срок прибыть в министерство для подписания и получения соглашения о расторжении договора аренды № 78­2011 от 21.10.2011 г. и акта приема­ передачи земельного участка. Ввиду неявки Санджиковой Л.П. для подписания соглашения, министерство повторно уведомило (от 08.09.2014 г. №ВД­08/3976) ее о необходимости в недельный срок прибыть для подписания и получения названного соглашения.

Соглашение о расторжении договора аренды от 08.07.2014 г. было подписано в середине сентября 2014 года, государственная регистрация соглашения состоялась 23.01.2015 г. (запись 08 08­01/051/2014­851).

После обращения истца с заявлением от 20.06.2014 г. о расторжении договора аренды 26.06.2014 г. ИП Харманджиева В.И. обратилась в министерство с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

На основании распоряжения министерства от 12.08.2014 г. № 841 ­р между главой крестьянского фермерского хозяйства Харманджиевой В.И. и министерством заключен договор аренды № 72­2014, по условиям которого Харманджиевой В.И. был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:02:270101:0047, общей площадью 498,7 га, расположенный по адресу; Россия, Республика Калмыкия, Ики­ Бурульский район, в 7,9 км по направлению на запад от ориентира п. Маныч Манычского СМО, для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет.

16.09.2014 г. после подписания соглашения о расторжении договора аренды Санджикова Л.П. обратилась в министерство с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду.

Однако письмом от 13.11.2014 г. № ВД­07/4902 министерство отказало истцу в предоставлении в аренду земельного участка, ввиду нахождения его у другого лица на правах аренды.

По факту обращения Санджиковой Л.П. с заявлением о нарушении министерством ее прав и законных интересов Прокуратурой Республики Калмыкия была проведена проверка, по итогам которой установлено, что предоставление спорного земельного участка Харманджиевой В.И. неправомерно.

Истец, полагая, что предоставление земельного участка главе КФХ Харманджиевой В.И. произведено с нарушением требований действующего законодательства, что лишило его права на приобретение участка в аренду, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ­ ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов

Поскольку истец не является стороной оспариваемого договора аренды, он должен доказать нарушение оспариваемыми сделками своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Действующее земельное законодательство (пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации; далее ­ Земельный кодекс) в редакции, действующей на момент спорных правоотношений, установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Федеральным законом от 11.03.2003 № 74­ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее ­ Закон № 74­ФЗ), а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101 ­ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ­ Закон № 101 ­ ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101­ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Пунктом 3 статьи 10 Закона № 101­ФЗ предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом № 74­ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 74­ФЗ граждане, заинтересованные в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны: цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые участки (собственность или аренда); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков; их предполагаемое местоположение. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

Вместе с тем Закон № 74­ФЗ, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что отсутствие в Законе № 74­ФЗ соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию (специальных норм), а также учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона № 101­ФЗ о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявлений.

Применение этой нормы вытекает также из статьи 2 Закона № 101­ФЗ, распространившей действие данного Закона № 74­ФЗ на крестьянские (фермерские) хозяйства. Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101­ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 г. № 308­ЭС14­1222).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции указал на отсутствие публикации в средствах массовой информации о наличии земельного участка, предлагаемого для передачи в аренду.

С учетом этого суд пришел к правильному выводу о нарушении министерством установленного законом порядка предоставления земельных участков, поэтому оспариваемый договор аренды в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным) как заключенный в нарушение предусмотренной законом процедуры.

Признав договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, суд обоснованно применил последствия его недействительности (статья 167 ГК РФ) в виде аннулирования в ЕГРП записи о регистрации договора аренды.

Доводы апелляционных жалоб по поводу недобросовестного поведения истца и злоупотребления правом, а также в отношении того, что поданную истцом заявку нельзя

рассматривать как конкурирующую, и иные доводы, в данном случае не имеют правового значения, поскольку предусмотренное п. 2 ст. 10 Закона № 101 ­ФЗ условие о предварительном и заблаговременном опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации является обязательным и не ставится в зависимость от наличия двух и более заявок о предоставлении земельного участка.

Представленные третьим лицом в апелляционный суд в качестве дополнительных доказательств документы (заявление об ознакомлении с материалами дела от 24.09.2015, свидетельство о внесении изменений записи в ЕГРИП в отношении Харманджиевой В.И. от 22.01.2013, выписка из ИГРИП в отношении Харманджиевой В.И., обоснование предоставления в аренду земельного участка, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 07.04.2015 г. по делу № А22­24/2015) подлежат возвращению, поскольку в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ третье лицо не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.07.2015 г. по делу № А22­1141/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы ­ без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо­Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий
Судьи Е.Г. Сомов
З.А. Бейтуганов
С.И. Джамбулатов